코람코신탁, 구 삼성 서초사옥 매각…6년만에 수천억 시세차익 본다

▲코람코자산신탁 '더에셋' 전경. (사진제공=코람코자산신탁)

코람코자산신탁이 6년 만에 '더에셋' 매각에 나섰다. 매입 당시 시세보다 높은 가격에 사들였다는 우려도 있었지만, 보유하는 동안 가격이 오르면서 수천억 원대 시세차익이 발생할 것으로 예상된다.

8일 IB업계에 따르면 코람코자산신탁은 '코크렙43호 위탁관리부동산투자회사(코크렙 43호 리츠)'를 통해 보유한 '더 에셋'(The Asset) 타워' 매각에 나섰다. 코람코신탁은 최근 '쿠시먼앤드웨이크필드'(C&W)와 '세빌스코리아'를 더에셋 매각 자문사로 선정했다.

더에셋은 지하 7층~지상 32층, 연면적 8만1117㎡ 규모의 초대형 오피스 빌딩이다. 서울 서초구 서초동에 위치해 있다. 2호선 신분당선 강남역 지하와 연결돼 있다. 강남대로와 테헤란로의 교차지점인 강남역사거리에 자리잡은, 상업용 오피스 빌딩으로선 최상의 입지에 있다.

무엇보다 삼성그룹의 사옥이었다는 점에서 상징성이 있다. 과거 삼성물산 서초사옥으로 현재에도 삼성화재 본사가 이곳에 입주해 있다. 서초동 삼성타운 A~C동 중 B동에 해당하는 건물이다. 이런 입지와 상징성 덕에 더에셋 타워는 GBD(강남권역) 내 랜드마크로 꼽힌다.

코람코신탁은 지난 2018년 9월 삼성물산으로부터 7484억 원에 해당 자산을 매입했다. 매입 당시만 해도 국내 오피스 빌딩 거래 사상 최고가였다. 매각가를 환산하면 3.3㎡당 3050만 원 가량으로, 최초로 3.3㎡당 3000만 원대에 거래된 것이었다. 프라임 오피스 중에서도 과도하게 높은 가격에 매매가 이뤄져 '오버슈팅'이 아니냐는 의견도 나왔다. 당시 기준으로 이전 최고가는 2018년 2월 삼성SRA자산운용이 매입한 서울 광화문 소재 '더케이트윈타워'로, 3.3㎡당 2810만 원에 거래됐다.

그러나 최근 들어 오피스 공급보다 수요가 더 큰 상황이 이어지며, 6년 전 대비 오피스 빌딩 매각가도 크게 뛰었다. 토지건물 거래 플랫폼 '밸류맵'에 따르면 지난해 말 수도권 상업·업무용 빌딩의 토지평단가는 3.3㎡당 평균 3351만 원이었다. 서울은 8780만 원 수준이었다. 서울에서 가장 거래가 많았던 곳은 강남구(50건)였다.

실제로 최근 거래 사례를 보면 3.3㎡당 4000만 원대에 시세가 이뤄져 있다. 더에셋과 함께 오피스 랜드마크로 꼽히는 서울 역삼역 인근 '아크플레이스'의 경우 지난 3월 7917억 원에 거래됐다. 3.3㎡당 4100만 원이 책정된 셈이다.

더에셋이 아크플레이스와 비슷한 수준에서 평단가를 매길 경우, 매각가는 1조 원이 넘을 것으로 예상된다. 아크플레이스는 연면적 6만2725.3㎡ 규모로, 더에셋이 1만8000㎡ 더 크다. 단순 계산으로도 아크플레이스보다 매각대금이 2200억 원가량 높을 것으로 보인다.

상업용 부동산 중개업계 관계자는 "최근 오피스빌딩 거래 상황을 볼 때 더에셋의 매각가는 1조 원 전후에서 결정될 것"이라고 전망했다.

예상대로 더에셋 매각가가 1조 원대에서 형성되면 코람코신탁은 최소 2~3000억 원 또는 그 이상의 시세차익을 거두게 된다. 6년 전 최고가 매입에도 불구하고 이익을 거두게 되는 것이다.

코람코신탁에서는 더 높은 매각가를 바라보고 있다. 코람코신탁 관계자는 "더에셋의 평단가는 3.3㎡당 5000만 원까지도 예상할 수 있다"며 "이 경우 매각이 1조 원 중반대에서 이뤄질 수도 있다"고 밝혔다. 이어 "구체적인 사항은 밝힐 수 없지만 매입을 희망하는 곳도 있다"고 말했다.