230조 부실 사업장 정리 시작됐다…최대 5조 규모 신디케이트론 조성 [PF 연착륙 대책]

금융위·금감원 13일 ‘부동산PF 정상화 방안’ 발표
부실사업장 전체의 5~10%로 추정…'질서있는 연착륙' 목표
은행ㆍ보험권 신디케이트론으로 '뉴머니' 수혈…"감내할 수준"

한국 경제 최대 뇌관으로 꼽히는 230조 원 규모의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 정상화를 위해 금융회사의 신규 자금이 최대 5조 원 투입된다. 금융당국은 정상 사업장과 부실 사업장을 나눌 수 있는 사업성 평가 기준을 세분화해 고강도 ‘옥석가리기’에 돌입한다. 보다 엄격하게 적용하는 평가 기준에 따라 최대 23조 원 규모로 추정되는 부실 사업장 중 4조~7조 원 규모의 사업장이 당장 경·공매 처분 대상이 될 것으로 전망된다.

금융위원회와 금융감독원은 13일 이러한 내용을 골자로 한 ‘부동산 PF 연착륙을 위한 향후 정책 방향’을 발표했다. 금융당국은 2022년 하반기 ‘레고랜드’ 사태 이후 PF 리스크가 부상하자 다양한 연착륙 방안을 실시해왔다. 금융당국의 정책 방향은 분명했다. 빠른 부동산 PF 시장 정상화를 위해 사업성이 입증된 사업장에 신규 자금이 원활하게 투입될 수 있도록 지원하고, 동시에 사업장에 대한 평가를 강화해 부실 사업장의 신속한 정리를 유도하겠다는 것이다.

이같은 확고한 원칙 아래 정책을 추진했으나 고금리·고물가가 장기화로 구조조정에 차질을 빚었다. 사업장 정리는 지연됐고 연체율이 치솟으며 건전성이 악화됐다.

정부가 추가 대책을 내놓은 배경이다. 이날 내놓은 대책도 기존 정책 방향과 일맥상통하다. 다만 그간 관행적으로 유연하게 처리됐던 PF 사업성 평가기준을 엄격한 잣대로 강화했다는 점이 차별화되는 부분이다. 금융사의 ‘엄정한’ 판별을 유도하기 위해서다.

사업성 평가 대상에는 저축은행·캐피탈사의 토지담보대출과 증권사의 채무보증 약정도 새롭게 포함됐으며, 새마을금고도 평가받게 됐다. 기존 ‘양호·보통·악화우려’ 3단계 였던 평가등급을 ‘양호·보통·유의·부실우려’ 4단계로 세분화했다. 평가기준 역시 사업장별 성격에 따라 브리지론(기준신설) 및 본PF로 구별했다.

금융당국이 새로운 평가기준을 시뮬레이션 해 본 결과, PF 대출 230조 원 가운데 최대 10% 가량인 23조 원 규모의 사업장이 ‘유의’ 혹은 ‘부실우려’ 사업장으로 분류될 것으로 추정됐다. 악화우려 사업장 규모는 2~3%(약 4조~7조 원) 규모가 될 것으로 추산된다.

구조조정 과정에서 필요한 자금 마련을 위해선 은행권이 또 한 번 소방수로 나선다. ‘손실부담’을 감수해야 하는 상황임에도 자금여력이 충분하다는 이유로 또 다시 구원투수로 등판하게 된 것이다. 은행권은 보험업권과 함께 1조 원 규모의 공동 신디케이트론(공동대출)을 조성할 예정이다. 향후 상황에 따라 자금 규모는 최대 5조 원까지 확대된다.

신디케이트론은 PF 사업성 평가 결과에 따라 경·공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출, NPL매입지원, 일시적 유동성 지원 등에 활용될 전망이다. 1조 원대 캠코 펀드는 우선매수권을 도입해 자금 집행력을 높일 방침이다.

권대영 금융위 사무처장은 “이번 대책의 핵심은 관행적으로 이뤄졌던 사업장 평가를 보다 객관적이고 합리적으로 추진해 금융권 스스로 재구조화·정리를 할 수 있도록 유도하는 것 ”이라며 “부동산 PF시장 연착륙을 이뤄낼 수 있는 상황과 체력, 정책 수단이 충분히 갖춰졌다”고 평가했다.

이어 “부실이 이연되면 연체율이 올라가 금융회사 건전성이 악화되고 잠재적인 금융불안으로 2~3년후 건설 공급도 막힐 수있어 종전 보다 속도를 내 정리하려고 한다”며 “단계적으로 충분한 협의를 거쳐 진행하기 때문에 건설업계와 금융회사가 충분히 감내할 수준”이라고 강조했다.