지각변동 마무리 단계 반포 재건축…한강변 반포 대장주 바뀌나

서울 서초구 반포동 한강변 단지 일대에서 추진되고 있는 재건축 사업이 9부 능선을 넘기면서 마무리 단계에 접어드는 분위기다. 특히 당장 다음달 분양을 앞둔 '래미안 원펜타스(신반포 15차 재건축)'와 내년 공급될 '디에이치 클래스트(반포주공1단지 1·2·4주구 재건축)'가 대장 단지 탈환을 노리면서 시장의 관심이 쏠리고 있다.

13일 정비업계에 따르면 반포주공 1단지 반포3주구 재건축은 최근 관리처분계획 변경을 마무리했다. 삼성물산이 시공한 '래미안 트리니티원'으로 새롭게 지어지며 2026년 8월 입주 예정이다.

반포동 일대는 한강변 단지들을 중심으로 재건축이 활발하게 진행돼 왔다. 대부분 1000가구 이상 대단지인 데다 입지적 강점이 탁월해 분양시장 최대어로 주목 받았다. 이에 따라 반포 대장주는 반포자이→래미안퍼스티지→아크로리버파크→래미안원베일리 순으로 손바뀜 되며 강남권역 대표 단지로 자리잡았다.

실제 서초구는 반포동 단지들의 인기에 힘입어 강남 3구(강남·서초·송파)에서 가장 높은 매매가 상승세를 보이고 있다. 부동산R114에 따르면 서초구의 3.3㎡당 평균 매매가는 2021년 6월 6995만 원을 기록하며 강남구(6789만 원)을 넘어섰다. 올해 5월 기준으론 7517만 원으로, 역시 같은 달 강남구 아파트 평균 3.3㎡당 매매가(7280만 원) 보다 3.2% 높은 수준을 유지하고 있다.

통상 지역 시세를 이끄는 대장 단지가 되기 위해선 1000가구 이상, 신축 등의 조건을 충족해야 한다. 특히 반포동에선 파노라마 한강뷰가 어느 정도 확보되느냐가 대장 단지를 결정하는 주요 요소로 꼽힌다.

이를 고려할 때 올 7월 분양 예정인 래미안 원펜타스는 대장주가 되기에는 역부족이란 게 중론이다. 단지 규모가 1000가구 미만으로 작은 편인 데다, 한강 조망 면에서도 래미안 원베일리를 뛰어넘기 힘들기 때문이다. 이 단지는 삼성물산이 최고 35층, 총 641가구 규모로 시공한 후분양 단지로 292가구가 일반분양으로 풀린다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 "반포 한강변 주요 단지들은 이미 2000가구~3000가구 규모다. 때문에 1000가구 여도 대단지란 명함을 내밀기 힘들다"며 "래미안 원펜타스는 한강 조망, 가구 규모 등을 따져볼 때 대장주로 부각되기는 어렵다"고 설명했다.

결국 전문가들은 래미안 원베일리가 쥐고 있는 반포 대장주 자리가 디에이치 클래스트로 교체될 것으로 보고 있다. 이 단지는 현대건설이 시공을 맡아 최고 35층, 5002가구(일반분양 2000여 가구) 규모의 대단지로 조성된다. 조합원 입주는 올해 11월, 일반분양은 2025년 상반기로 예상된다.

현재 이 단지 전용면적 197㎡ 펜트하우스 재건축 매물은 110억 원에 올라와 있다. 인근에 위치한 아크로리버파크 펜트하우스 타입은 지난해 10월 110억 원에 거래됐다. 래미안 원베일리 같은 타입 전세 매물은 현재 80억 원에 나와 있다.

심형석 우대빵 연구소 소장은 "대장 단지가 되려면 신축이면서 최소 1000가구가 넘어야 한다. 여기에 반포동은 파노라마 한강뷰 유무가 충족돼야 하는 만큼, 향후 디에이치 클래스트가 입주하면 대장주를 넘겨 받을 가능성이 높다"며 "다만 아크로리버파크, 래미안 원베일리 등과의 가격 차이는 크지 않을 것"이라고 덧붙였다.

김 소장 또한 "한강 조망이 나오면서 5000가구 대단지로 들어서는 디에이치 클래스트가 대장주를 차지하게 될 것"이라고 예상했다.