종부세 중과 완화로는 부동산 시장 수요 확대 '역부족'…"취득세·양도세 낮춰야"

▲최근 5년간 종합부동산세 납세인원과 결정세액 추이. (자료제공=국세청)

22대 국회 출범 이후 첫 세제 개편안에 대한 관심이 커지고 있다. 총선을 앞두고 부동산 관련 세제 개편이 모두 멈췄던데다 이번 개편안에 다주택자 종합부동산세(종부세) 중과 배제안이 포함될 것이란 전망에 무게가 실리고 있기 때문이다. 하지만 전문가들은 종부세 개편이 일부 시장에 영향을 주더라도 침체한 부동산 시장 수요를 대폭 확대하는 등의 큰 변화는 쉽지 않을 것으로 전망한다.

21일 관계 부처에 따르면 기획재정부는 이달 중으로 세법 개정안을 내놓는다. 부동산시장에 직접 영향을 줄 세제는 다주택자 종부세 중과세율 개편이다. 현재 3주택 이상 보유자에 대한 중과세율이 적용되는데 이를 개편해 ‘징벌적 과세’를 없앤다는 계획이다. 현행 3주택 이상 다주택자에 적용되는 중과세율은 최고 5.0%로, 이를 기본세율 수준인 2.7%로 낮출 것으로 알려졌다.

앞서 정부는 종부세 폐지 등 모든 가능성을 열고 개편을 추진한 바 있다. 하지만 종부세는 국세 성격으로 모두 지방 세수로 활용된다. 이에 종부세를 폐지하면, 지난해 기준 4조2000억 원의 국세 손실이 발생하고 지방 재정난으로 연결된다. 또 종부세가 폐지되면 시장 활성화로 집값 상승세가 이어질 수 있다. 현재 수도권 아파트값이 급등 중인 상황만큼 종부세 전면 폐지는 부담스러운 상황이다.

시장 예상대로 다주택자 종부세 중과세율이 완화되면, 서울 핵심지 아파트에 매수세가 몰리는 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 소폭 완화할 전망이다. 현행 방식은 주택 가액이 아닌 가구 수를 기준으로 종부세를 계산한다. 이에 지방 투자자도 세금 부담과 투자수익률 등을 고려하면 자산 가치 상승 폭이 더 가파른 서울 핵심지 주택을 사들이는 것이 더 유리한 상황이다. 실제로 우리은행 자산컨설팅센터가 한국부동산원 통계를 분석한 결과 지방(외지인) 투자자의 서울 아파트 매수 상위지역은 강남 3구(서초·강남·송파구)가 24.6%로 서울 자치구 가운데 가장 많았다.

다만, 다주택자 종부세 중과제도가 일부 개선되더라도 지방 아파트 시장의 대반전을 기대하긴 어렵다는 의견이 나온다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “지금 논의되는 내용만으로는 사실은 큰 영향을 주기는 어렵다”며 “지방 부동산시장 회복을 위해선 투자 심리를 확대해야 하는데 여전히 다주택자 취득세 등 매매에 영향력이 더 큰 세제는 여전하다”고 말했다.

장기적으로는 정부가 다주택자 규제를 대폭 완화해 시장 왜곡을 막아야 한다는 주장도 나온다. 고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 “다주택자에 대한 근본적인 개념을 재점검해야 하고, 무엇보다 다주택자에 적용하는 높은 양도세율을 개편해야 한다”고 말했다.

그러면서 “당장 다주택자 양도세 중과세가 유예됐지만, 시장 내 매물 출연 효과는 미미하다”며 “시장 내 주택 공급이 부족한 영향으로 집값이 오르는데 민간에서 매물이 나와서 순환돼야 이를 막을 수 있다. 여야가 빨리 합의해 서민 주거 불안을 막아야 한다”고 강조했다.