서울시, 용적률 낮추고 공공기여 완화…"정비사업 활성화 기대"[종합]

▲서울의 한 재건축 단지. 조현욱 기자 gusdnr8863@

서울시가 재개발 재건축 사업성을 개선하기 위해 용적률을 높인다. 노후 과밀주거지역 정비가 가능하도록 종 세분화 이전에 적용된 현황용적률도 인정한다. 정비사업의 걸림돌이 되는 공공기여 부담은 낮춘다. 이를 통해 정비사업이 활발해지고 속도도 빨라질 것으로 기대된다.

서울시는 제12차 도시계획위원회를 열고 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)' 재정비안을 수정 가결했다고 22일 밝혔다.

우선 사업성 보정계수를 도입하고 현황용적률이 인정 범위를 확대한다. 사업성 보정계수는 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가뿐 아니라 단지 규모·가구밀도 등을 고려해 허용용적률 보정계수를 최대 2.0까지 적용(재개발은 지가만 고려)해주는 제도다. 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위는 최대 40%까지 늘리기로 했다.

이미 현행 조례나 허용용적률을 초과해 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 현황용적률을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정하는 등의 방안으로 사업성을 최대한 보전해 준다.

서울에는 2004년 종 세분화 이전 일반주거지역 용적률 범위(최대 400%) 내에서 건립됐으나 관련 제도 변경으로 현행 용적률 기준을 초과하는 재건축 과밀단지가 149개, 8만 7000가구다.

재개발에만 허용하던 사업성 보정계수와 현황용적률 중복적용을 재건축에도 일부 허용한다. 재건축 과밀단지와 일반단지의 형평성, 실질적인 사업성 개선 효과 등을 고려한 것이다.

또 열악한 1·2종 일반주거지역의 용적률과 높이를 완화하고 주거가 밀집된 준공업지역의 용적률도 완화한다.

1종 일반주거지역은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용한다. 상한 및 법적상한용적률은 150%에서 200%까지로 확대된다.

허용용적률이 10%p였던 2종 일반주거지역은 20%p로 3종 일반주거지역과 동일하게 적용해왔던 준공업지역은 법적상한용적률(400%)까지 완화 받을 수 있다.

1단계 종 상향 시 공공기여 비율은 15%에서 10%로 축소하고 임대주택 및 전략용도 시설을 도입하는 경우 상한용적률에 적용되는 건축물의 기부채납 계수는 0.7에서 1.0으로 높인다.

정비사업의 공공성을 확보하기 위한 다양한 인센티브 방안도 마련했다.

보행중심 생활공간(열린 공간), 세대 맞춤형 생활환경, 미래 변화 대응 등 주거공간 대개조를 위해 허용용적률 인센티브 항목을 6가지에서 12가지로 확대했다. 환경친화적 아파트 단지 조성을 위해 제로에너지건축물(ZEB), 녹색건축인증 등에 대한 인센티브도 신설한다.

유창수 서울시 행정2부시장은 "기본계획 재정비로 노후주거지 정비여건이 대폭 개선되고 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔울 것으로 기대된다"며 "8·8 주택공급 확대방안이 신속하게 추진될 수 있도록 노력하겠다"고 말했다.

부동산 전문가들도 기본계획 재정비가 정비사업 활성화에 이바지할 것으로 보고 있다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "사업성을 높이고 공공기여를 완화하면 조합원의 부담이 줄어든다는 점에서 긍정적이고 정비사업이 속도를 내는 데도 도움이 될 것"이라고 말했다.

다만 정비사업이 빠르게 추진되다 보면 의견수렴이나 정확한 정보 제공 등에 문제가 생겨 잠재됐던 주민 갈등이 폭발하는 사례가 발생할 수 있다며 이런 점을 잘 관리해야 중반 이후에도 원활하게 사업이 진행될 수 있다고 조언했다.

한편에선 기본계획 변경이 큰 효과를 내지 못할 수 있다는 의견도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "유리한 여건이 조성되면 정비사업에 관심이 커지겠지만 실제로 사업을 추진까지 가는 곳이 많이 늘어날지는 미지수"라며 "사유재산 증대 효과가 두드러진다는 점에서 시민단체 등의 거센 반발이 나올 수도 있다"고 내다봤다.