“실수요자는 어찌합니까”…주담대·전세대출 조이기에 가을 전세난 불길 번질까

가을 이사철을 앞두고 주택 실수요자들이 사면초가에 빠졌다. 금융당국이 매매를 위한 주택담보대출 금리 인상에 이어 전세대출 옥죄기까지 예고하면서 실수요자의 부담이 급증했기 때문이다. 이에 주택 실수요자는 가뜩이나 고공행진 중인 전셋값 부담을 고스란히 감당해야 할 상황이다.

25일 금융당국에 따르면 다음 달 이후 가계부채 증가세와 부동산 시장 상황을 고려해 필요할 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 범위를 확대 등 추가 조치를 단계적으로 시행한다. 그동안 DSR 산정에서 제외된 전세대출과 정책대출을 포함하는 방안이 유력하다. 다음 달 시행을 예고한 2단계 스트레스 DSR도 일정대로 시행하기로 했다.

금융당국의 가계대출 총량 관리 강화 기조에 앞서 시중은행들은 일제히 주택담보대출 문턱을 높이고 있다. 시중은행은 최근 한 달 동안 주택담보대출과 전세대출 금리를 줄줄이 인상했다. 신한은행은 한 발 더 나가 26일부터 갭투자 목적의 ‘조건부 전세대출’을 중단하기로 했다. 업계 1위인 신한은행이 조건부 전세대출 중단 조치를 시행한 만큼 다른 시중은행도 줄줄이 전세대출을 중단할 가능성이 크다.

문제는 매매와 함께 전세대출까지 금리 수준을 높이고 대출을 제한하면 가을 이사철을 앞둔 부동산 시장이 출렁일 수 있다는 점이다. 특히 아파트 전셋값 고공행진 중인 서울 전세 시장은 달아오를 대로 오른 상황이라 대출 규제가 본격적으로 시행되면 전세 시장 불안은 더 커질 수 있다.

한국부동산원 주간 아파트값 통계에 따르면 서울 전셋값은 이달 셋째 주(19일 기준)까지 66주 연속 올랐다. 전세 실거래가를 지수로 나타낸 ‘부동산원 전세 실거래 가격지수’는 5월 기준 129.6으로 2022년 9월(127.9) 이후 최고 수준이다. 전세가율(매매가격 대비 전세가율)도 1년째 상승 중이다. 모두 매맷값보다 가파른 전셋값 상승세가 원인으로 꼽힌다. 여기에 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 후 4년이 지나 갱신 계약이 완료된 매물이 시세를 반영해 전세 보증금 수준이 대폭 오르는 등 정책적 요인도 시장 불안을 부추기는 상황이다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “갭투자도 전세 물건을 공급하는 역할이 분명히 있는데 이를 차단하면 전세물건이 줄어들 것”이라며 “갭투자 방지 효과도 있겠지만, 전세 공급이 줄어드는 영향을 (정책당국이) 신중하게 판단할 필요가 있다”고 말했다.

▲서울 아파트 단지 모습. (고이란 기자 photoeran@)

전세대출 조이면 서울 내 전세 실수요자들이 가격 더 저렴한 경인 지역으로 이동하면서 되려 수도권 전셋값을 더 끌어올릴 수 있다고 봤다. 고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 “주택담보대출이 줄어들어 서울에 집을 못 구한 실수요자가 수도권으로 이동하면서 되려 경인지역 전셋값이 상승하는 현상이 나타날 수 있다. 정부의 대출 규제로는 오르는 집값을 잡긴 어렵다”고 말했다.

다만 이번 금융당국발 주택담보대출 조이기 정책이 장기간 지속하긴 어려울 것이란 전망도 나온다. 한 부동산 업계 관계자는 “2021년 집값 급등 때도 전세대출을 중단하고 주택담보대출과 아파트 중도금 대출을 틀어막은 적이 있는데 지금도 그때와 상황이 유사하다”며 “당시에도 비판이 많았지만, 결국 대출 규제는 집값을 잡는 데 효과가 없었다. 이번 대출 규제도 부동산 시장 내 단기 매수 심리를 잡기 위한 어쩔 수 없는 선택이므로 장기간 시행하기 어렵다”고 말했다.