공시가격 ‘시세 90% 수준’ 급등은 피했지만…집값 급변동 대응책은 ‘물음표’

▲공시가격 현실화 계획 폐지 관련 변동 시뮬레이션. (자료제공=국토교통부)

국토교통부가 12일 공시가격 현실화 계획(현실화 계획) 대안으로 내놓은 새 공시가 산정 체계 핵심은 공시가를 부동산 시장변동률 수준으로 조정해 균형성을 확보하는 것이다. 기존 현실화 계획에선 시세반영률에 연도별 인상분이 추가됐지만, 새 체계에선 연도별 인상분을 제거해 부담을 낮추겠다는 의도다. 다만 시장변동률 산정에 기존 공시가격 조사 때처럼 실거래가격이 반영되는 만큼 집값 급등에 따른 공시가격 폭등을 막을 제어 장치가 빠졌다는 지적이 나온다.

이날 국토부 시뮬레이션 자료에 따르면 ‘시세 9억 원’ 주택의 경우 올해 공시가격은 6억2200만 원이다. 여기에 기존 현실화 계획을 반영하면 올해 공동주택 변동률(1.52%) 반영분 900만 원에 현실화 계획 연도별 상승분(9억 원 이상~15억 원 미만 주택 적용분 3%포인트)를 반영한 1900만 원을 포함하면 내년 공시가격 예상액은 6억5000만 원이다. 하지만 새 체계에 따르면 올해 공시가격에 변동분 900만 원만 더한 6억3200만 원으로 결정돼 공시가격 인하 효과를 기대할 수 있다.

다만 올해 서울 아파트값 급등과 같이 집값이 많이 올랐을 때 공시가격이 많이 오르는 현상을 막을 장치가 부족하고, 개별 시장변동률 조사의 객관성이 부족하다는 문제점도 드러났다.

김규철 국토부 주택토지실장은 이날 정부세종청사에서 열린 브리핑에서 “새 체계는 시장 상승분과 함께 인위적으로 공시가격을 올리는 구조에서 인위적 상승분을 걷어내겠다는 것”이라며 “시장 급등 등 변동이 있다고 하더라도 (새 체계에 따른 공시가격은) 국민이 어느 정도 수용할 수 있는 선이 될 것”이라고 말했다.

집값 급등에 따른 세금 부담에 대해 국토부 관계자는 “단언할 수 있는 것이 인위적인 (공시가격) 인상이 없으므로 세금 부담은 기존 현실화 계획을 이행했을 때보다는 낮을 수밖에 없다”고 강조했다.

시장변동률의 객관성 확보와 관련해선 “시군구별 변동률이 아닌 개별 부동산에 대한 변동률을 측정하며 유사한 부동산과 해당 부동산의 실거래가 등 구체적인 자료를 바탕으로 산정한다”며 “실거래가 없으면 감정평가 가격이나 자동산정모형(AVM) 등을 통해 정할 것”이라고 설명했다. 또 국토부는 공시가격 균형성 제고를 위한 심층검토지역 선정 후 외부 전문가 검수 과정 등을 거치면 객관성과 공정성 확보가 가능하다는 설명도 내놨다.

▲국토교통부 공시가격 산정방식 개선안. (자료제공=국토교통부)

전문가들은 이번 새 공시가격 산정 체계와 현실화 계획 폐지 방향에는 동의하면서도 시장변동률 평가 방식 보완과 정책 일관성 확보 등 정책 보충이 필요하다는 의견을 내놨다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “(현실화 계획은) 지난 정부에서 공시가격을 과하게 책정해 세금을 부과하기 위한 정책이었으므로 이번 폐지 계획의 방향성은 옳다”며 “(시장변동률에 대한) 과도한 자의적 해석이 들어갈 수 있는 부분에 대해선 평가 모델과 조사 방식 등을 검토할 부가 방안이 필요하다. 변동률을 얼마나 공정하게 평가했는지를 검증하는 부분이 앞으로 과제로 남을 것”이라고 말했다.

또 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울과 수도권 등 실거래가격이 오른 지역은 그 외 지역과 달리 공시가격 인상 폭이 높게 나올 수 있어 지역별 공시가격 양극화가 예상된다”고 말했다.

김인만 김인만부동산연구소장은 “윤석열 정부에서 현실화 계획을 폐지하고 예전으로 되돌리는 것은 문재인 정부의 현실화 계획 추진 만큼이나 극단적인 정책으로 만약 정권이 또 바뀌면 폐지됐던 현실화 계획을 또 추진할 수 있고 이러면 시장 혼란을 피할 수 없다”며 “현실화 계획 목표 시점을 기존 2030년에서 2040년으로 늦추거나 다른 보완책을 쓰는 것이 정책 집행만 놓고 보면 맞다고 본다. 정책의 일관성을 지킬 필요가 있다”고 말했다.

한편 부동산 공시가격은 1989년 도입돼 토지와 주택에 대한 적정가격을 공시하는 제도다. 종합부동산세·재산세뿐 아니라 건강보험료와 기초연금 등 67개 행정 제도의 기준으로 사용된다.