“재원 조달 현실성 떨어져…철도 지하화 용지 상업시설 유치 관건”

▲오세훈 서울시장이 23일 서울 중구 서울시청에서 열린 서울시 철도지하화 통합개발 기자설명회에서 모두발언을 하고 있다. 조현호 기자 hyunho@

서울시가 23일 지상철도 모든 구간의 지하화 사업을 공표한 가운데 전문가들은 재원 조달 가능성이 희박해 현실성이 떨어진다고 입을 모았다. 또 철도 지하화 사업을 추진하더라도 주택이 아닌 대규모 상업시설을 유치하는 것이 관건인데 이 역시 만만찮은 일이라는 평가다.

이날 서울시는 철도 지하화 사업 비용으로 25조6000억 원이 소요될 것으로 예상했다. 상부 공간 개발 이익으로는 약 31조 원을 벌어들여 개발 이익만으로 사업을 추진하겠다고 했다.

고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 “서울시가 발표한 철도 지하화 사업비와 개발 이익을 보면 결국 사업비는 적게 계산하고, 개발 이익은 장래의 것으로 더 많이 계산한 형국”이라며 “무엇보다 철도 지하화 후 개발 사업은 이익 확보가 어렵다. 땅이 정사각형이어야 개발에 따른 효율성을 기대할 수 있는데, 철로 특성상 정상적인 모양이 아니다”라고 말했다.

그러면서 “물론 녹지공간은 확보되지만 이를 개발해 수익을 창출하는 데는 한계가 있을 것”이라며 “철도 지하화 사업이 진행되면 지역주민은 좋아할 것이고 주거 환경이 개선되기 때문에 추진 자체는 바람직하다. 하지만 재원 조달이나 현실성은 좀 떨어진다”고 지적했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “총 사업비 25조 원을 감당하는 것은 현실적으로 불가능하다”며 “기본적으로 상부 개발 후 분양을 통해 사업비용을 조달하는 방식인데 쉽지 않다”고 말했다.

특히 철도 지하화 개발 방식과 관련해 서 교수는 “철도를 대심도로 넣기 전 지하 공간을 먼저 개발해야 한다”며 “또 철도 부지 위에선 지하 공간을 쓸 수 없고, 주변으로 주차장을 만들어야 하는 한계점도 있다”고 꼬집었다.

서 교수는 이어서 “동시에 철도 지하화로 개발되는 규모의 상부 부지를 개발해 이익을 창출할 규모의 기업은 극소수”라며 “우리나라 현 경제 수준에서 너무 많은 자원이 소비되므로 장기 계획에선 바람직하지만 현실적으로 재원 조달의 어려움이 크다”고 말했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “최근 공사비용 급등 수준을 고려하면 서울시가 발표한 사업비용 규모는 과소평가한 것”이라며 “또 주무 부처인 국토교통부 입장에선 서울시에 해당 규모를 지원하기 부담스러운 상황이다. 서울 내 철도 지하화 사업만 지원하면 서울만 개발한다는 비판을 받을 수 있고, 경인지역의 지하화 요구도 더 거셀 수 있다”고 말했다.

앞으로 철도 지하화 개발로 이익을 얻으려면 상부 개발지역에 주택이 아닌 상업시설을 유치하는 것이 중요하다는 의견도 나왔다.

고 교수는 “개발된 기존 철로 위에 만약 아파트가 들어온다면 나홀로 아파트 형태일 것”이라며 “이는 선호도도 떨어지고 미래가치도 없다. 결국 주택만이 아니라 상업시설이 들어와야 개발 이익을 극대화할 수 있는데 지하 공간을 사용하지 못하는 부지에 상업시설 유치가 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

서 교수는 부동산 경기와 무관하게 민간 기업이 개발 사업에 참여할 수 있도록 정부의 정책 지원이 필요하다는 의견을 내놨다. 서 교수는 “개발 이익이 확보돼야 민간사업자가 사업에 참여할 수 있다”며 “수년~수십 년 뒤 사업 진행 시점에 경제 상황이나 부동산 경기가 좋다는 보장이 없으므로 민간 업체의 참여를 유도할 정책 이점을 정부가 제공해야 할 것”이라고 말했다.