수도권 아파트 디딤돌대출 한도 축소…경인 외곽지역 거래 침체·‘역차별’ 우려

정부, 한 달 유예기간 두고 시행…대출액 5000만 원가량 줄어들 듯

▲서울의 한 은행 앞에 내걸린 디딤돌 대출 등 정보. (연합뉴스)

정부가 12월부터 수도권 아파트 디딤돌대출 문턱을 높인다. 일명 ‘방공제 면제’와 준공 전 신축 아파트를 담보로 하는 ‘후취담보 대출’을 차단해 정책 대출량을 줄이겠다는 의도로 해석된다. 전문가는 경기 외곽지역 중저가 단지 밀집 지역의 거래량 급감과 함께 정책 역차별이 발생할 수 있다고 우려했다.

6일 국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘디딤돌대출 맞춤형 관리방안’을 발표했다. 먼저 담보인정비율(LTV) 규정 도입 취지를 벗어나는 대출(방공제 면제)과 기금 건전성에 무리가 될 수 있는 대출(후취담보 조건 미등기 아파트 담보대출)은 원칙적으로 신규 대출을 제한한다.

방공제는 디딤돌대출 실행 때 주택임대차보호법상 세입자에게 보장되는 최우선변제금을 뜻한다. 기존에는 보증상품 가입을 통해 대출금에 포함했지만, 앞으로는 이를 제외하겠다는 것이다.

국토부 시뮬레이션에 따르면 경기도(과밀억제권역) 소재 시세 5억 원 아파트를 사들이는 경우 현재 대출가능액은 3억5000만 원이지만 규제를 적용하면 대출가능액은 방공제 면제액 4800만 원이 제외돼 3억200만 원으로 줄어든다. 그 외 지역의 방공제 금액은 서울 5500만 원, 광역시 2800만 원, 그 외 지역 2500만 원이다.

이번 정책은 지역과 대상을 한정해 정부 나름대로 ‘핀셋 규제’ 규제 의도를 분명히 했다. 이번 규제는 수도권 소재 아파트에 한정해 적용하고, 지방 또는 비아파트의 경우는 적용하지 않는다. 신생아 특례대출과 전세 사기 피해자 지원을 위한 전용 대출 등은 규제 대상에서 제외한다. 생애 최초 주택 구매자의 경우 LTV는 80%로 유지해 지원한다. 연 소득 4000만 원 이하 가구가 3억 원 이하 저가 주택을 구매할 때도 규제를 받지 않는다.

이번 조치는 약 한 달의 유예기간을 두고 12월 2일 신규 대출신청분부터 적용한다. 신축 분양단지의 경우 입주자 모집 공고가 제도 시행 전(12월 1일 이전)까지 이뤄진 사업장으로서 입주 기간 시작일이 ‘2025년 상반기’까지인 경우 기금 잔금대출(후취담보)을 받을 수 있다.

다만 디딤돌대출 규제 명분인 ‘주택시장과 가계대출의 안정적 관리’와는 거리가 있어 정책 지속이 어렵고 수도권 외곽지역에선 규제 역차별로 시장이 침체할 가능성도 있다. 특히 최근 집값은 디딤돌대출과 무관한 서울 핵심지를 중심으로 오르고 있고, 시중은행의 주택담보대출 규제도 수개월째 이어져 디딤돌대출 규제 시행 추진 동력이 부족하다는 의견이다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “디딤돌대출 등 정책 기금 대출의 많은 부분을 차지하는 지역은 수도권 외곽과 지방 아파트”라며 “수도권 아파트가 포함된 만큼 경기 외곽 지역의 아파트 거래량이 급감할 것으로 보이고, 집값에도 영향이 있을 것”이라고 말했다.

윤 위원은 “경기도는 지역별로 집값이 큰 폭으로 차이가 나 하나로 묶어서 판단하기 어려운 지역인데 대출 규제가 적용되면 외곽지역 수요자에겐 역차별이 될 것”이라고 전망했다.

익명을 요구한 한 전문가는 “주택시장과 가계부채 안정적 관리를 명분으로 내세웠는데 디딤돌대출 규제의 이유로 부족하다”며 “결국 명분이 없으면 장기간 규제를 시행할 수 없다. 이 부분이 정부로선 가장 큰 위험”이라고 경고했다.