손피·다운거래 잘못하면 양도세 폭탄…정부, 계산 방법 해석 변경

매수자 부담 양도세 전부 양도가액에 합산해 재계산
국세청 “예기치 못한 세금 문제 방지하려면 각별한 주의 필요”

▲서울 남산에서 바라본 오피스텔과 주상복합 단지. (신태현 기자 holjjak@)

최근 아파트 분양권 거래 시 손피거래의 양도소득세 계산 방법에 관한 정부 해석이 변경돼 예상하지 못한 양도세 폭탄을 맞지 않으려면 각별한 주의가 필요하다는 지적이 나온다.

25일 국세청에 따르면 손피란 손에 쥐는 프리미엄의 약칭으로 매수자가 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 조건의 매매거래를 말한다. 다운거래처럼 그 자체로 위법한 것은 아니다.

(자료제공=국세청)

지난해 12월 27일 기획재정부 조세정책과의 ‘매수자가 양도소득세 전액 부담하는 조건으로 약정 시 양도소득세 계산 방법’의 해석은 매수자가 부담하는 양도소득세 최초 1회분만 양도가액에 합산해 재계산으로 해석됐다.

그러나 이달 7일 매수자가 부담하는 양도소득세 전부 양도가액에 합산해 재계산해야 한다는 새로운 해석이 나왔다.

이에 따른 손피거래 시 양도소득세 등 계산을 예로 들어보면 일반적인 거래의 경우 분양권을 12억 원에 취득해 1년 이상 보유한 후 17억 원에 매매하는 상황에서 양도세 및 지방세는 3억2800만 원이다. 계산식은 양도가액 17억 원에 취득가액 12억 원과 기본공제 250만 원을 제하고, 세율 66%를 곱해서 나온다.

(자료제공=국세청)

이를 손피거래로 풀면 분양권을 12억 원에 취득해 1년 이상 보유한 후 17억 원에 매매하면서 매수자가 해당 매매에서 발생하는 세금을 전액 부담하기로 약정한 경우 양도세 및 지방세는 9억6600만 원이 된다.

계산식은 양도가액 26억7000만 원(양도세 등 9억6600만 원이 합산된 금액)에 취득가액 12억 원과 기본공제 250만 원을 제한 후 세율 66%를 곱한다.

다만 매수자가 실제 지불한 양도세 및 지방세가 증빙에 의해 확인되는 경우에는 실제 지불한 금액을 양도가액에 합산한다.

2차까지 부담한 것으로 확인되는 경우 양도세 및 지방세는 6억8800만 원이고, 1차까지 부담한 것으로 확인되는 경우 양도세 및 지방세는 5억4500만 원이다.

한편 손피거래의 경우 매수자는 부동산 거래가액에 더해 양도소득세도 지불해야 해 금전적 부담이 커지는데, 이 때문에 거래가액을 사실과 다르게 낮춰 신고하는 다운거래의 유혹에 빠지기 쉽다는 것이 국세청의 설명이다.

국세청은 다운거래의 경우 위법행위로서 △부당과소신고 가산세(과소 신고세액의 40%) 부과 △비과세·감면 배제(매도·매수자 모두) △과태료 부과(실제 거래가액의 10% 이하) 등 큰 불이익이 발생한다고 강조했다.

국세청 관계자는 “신축 아파트 선호 현상에 편승한 분양권 손피·다운거래 등 이상거래에 대한 점검을 강화하고, 부동산 거래 과정에서의 세금 탈루 행위에 대해 지속해서 엄정하게 대응해 나갈 예정”이라고 말했다.