HUG 전세보증 문턱 높이면… “전국 빌라 10채 중 7채 보증가입 못 해”

▲HUG의 전세보증보험 가입 요건 강화 시 하향해야 하는 보증금 대비 하향 금액 비율 (자료제공=집토스)

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입 요건이 공시가격의 112%로 강화되면 기존 전세 갱신계약 10건 중 7건이 같은 조건으로 전세보증에 가입하지 못할 것이라는 분석이 나왔다. 앞선 전세금과 동일한 금액을 받지 못해 보증금 반환에 어려움을 겪는 임대인들이 급격히 증가할 수 있다는 우려가 고개를 들고 있다.

26일 부동산 중개업체 ‘집토스’가 국토교통부의 전국 연립·다세대주택 전월세 보증금과 공시가격을 분석한 결과, 전세보증 가입 요건이 강화될 경우 지난해 체결된 빌라 전세 계약의 69%가 동일 조건 갱신 시 가입이 불가할 것으로 나타났다.

전세 기간 2년 만기가 도래하는 대다수 계약의 보증금 액수가 공시가격의 112%를 초과한다는 의미다. 근저당권 등 선순위 담보채권이 아예 없는 것을 가정한 수치로, 일부 선순위 채권이 있을 것을 고려하면 전세보증 가입이 불가한 주택은 더 많을 전망이다.

HUG의 전세반환보증 상품은 공시가의 140%를 기준으로 주택가격을 산정한 뒤, 이에 담보인정비율을 곱해 이보다 낮은 보증금에 한해서만 가입을 승인하고 있다. 현재 담보인정비율은 90%지만 HUG는 이를 80%로 낮추는 방안을 검토하고 있다. 이 경우 보증 가입요건은 공시가격의 112%로 낮아진다.

‘공시가격 112%’ 룰 적용 시 만기 예정 전세계약 중 기존 전세금으로 전세보증 가입이 불가한 빌라는 서울(67.6%)에 가장 많을 것으로 보인다. 이어 경기(69.6%) 인천(81.6%) 부산(61.8%) 등 순이다.

▲HUG의 보증보험 가입 요건 강화 시 하향해야 하는 평균 보증금액 (자료제공=집토스)

서울에서는 강서구(90.0%)와 도봉구(86.7%)가 가입 불가 비율이 가장 높았다. 용산구(13.5%)와 성동구(32.4%) 등 일부 가입 불가 비율이 낮은 지역과 높은 지역의 편차가 크다. 향후 전세보증금 미반환 사례가 특정 지역에 집중될 수 있다는 분석이다. 경기는 광주시(88.7%)와 의정부시(87.4%)가, 인천은 연수구(91.4%)와 계양구(86.5%)가 시·구 단위 기준 상위를 각각 차지했다.

공시가격 112% 적용 시 전세보증 가입이 불가한 빌라 임대인은 전세보증금을 기존 대비 평균 2870만 원 하향해야 가입이 다시 허용될 것으로 보인다. 보증금 액수 대비 비율로는 평균 17% 수준이다. 전국 시도 중에서 하향 필요 전세보증금 액수 평균치가 가장 높은 지역은 서울(3529만 원), 가장 낮은 지역은 세종(1247만 원)이다.

진태인 집토스 중개사업팀장은 “대부분의 빌라 전세 세입자들이 전세보증 가입을 원하다 보니 빌라 전세가는 통상 전세보증 가입이 가능한 금액으로 형성되곤 하는데, 가입 요건을 갑자기 강화하면 오히려 보증사고가 늘어날 수 있다”며 “기존 보증금으로 들어올 세입자가 크게 줄어 다음 세입자를 구하지 못한 임대인이 보증금 반환을 지체할 위험이 커지기 때문”이라고 설명했다.