신규 주택 공급하고 기존 사업기간 당긴다… 현실화 가능성은 ‘숙제’ [1기 신도시 이주대책]

▲유휴부지를 통한 주택공급 예시. (자료제공=국토교통부)

1기 신도시 재건축에 본격적인 시동이 걸리며 수만 명을 수용할 이주 대책이 핵심으로 떠올랐다. 정부는 1기 신도시 내 빈 땅을 활용, 신규 주택 공급을 통해 이주 지원 단지로 활용하고, 필요시 관리처분계획인가 시점도 조절한다.

19일 국토교통부는 인근 주택공급 조속화를 통해 1기 신도시 재건축 이주 수요를 부담하겠다고 밝혔다.

지난달 정부는 1기 신도시 선도지구를 발표했다. 지역별로는 분당 1만948가구와 일산 8912가구, 평촌 5460가구, 중동 5957가구, 산본 4620가구를 선정했다.

정부는 1기 신도시 주민들의 이주가 시작됐을 때 공급물량이 부족해질 수 있는 시점을 계산했다. 구역지정 후 2년째 되는 해에 모든 정비구역이 관리처분을 받는다고 가정하면, 관리처분부터 이주 개시까지의 시차를 계산했을 때 2028~2029년 분당에서 공급 부족이 발생할 수 있다.

2026년부터 성남시에서 기존에 추진해 왔던 도심 정비사업의 이주가 시작되고, 이후부터 관리처분 인가를 받은 1기 신도시 주민 또한 임대 물건 물색에 나서기 때문이다. 산본·평촌은 주택 부족 문제가 예상되지 않지만, 불확실성이 큰 공급 사업 특성상 여유 물량의 확충이 필요한 상황이다.

정부가 제시한 방법은 크게 세 가지다. 유휴부지를 통한 7700가구의 주택공급과 기사업 진행 속도 제고, 관리처분 이연을 통한 수요 관리다.

현재까지 유휴부지를 활용한 주택 공급이 확정된 곳은 성남시 중앙도서관 인근(약 1500가구)과 군포시 당정 공업지역 정비사업(약 2200가구)이다. 두 사업 모두 2029년 공급 예정이다. 성남시 사업은 LH가, 군포시 정비사업은 민간이 맡는다.

나머지 두 장소는 지자체 제안으로 검토가 시작됐으며 현재 협의 중이다. 늦어도 내년 상반기까지는 공개할 방침이다. 국토부 관계자는 “7700가구는 수요 물량 대비 가용 물량이 150% 이하인 연도를 기준으로 모자란 물량을 예상했을 때 나온 숫자”라고 설명했다.

▲기존 정비사업, 공공택지 공급 조기화 예시. (자료제공=국토교통부)

기존에 추진 중인 주택공급 사업의 공급도 가속한다. 구체적으로는 행정지원을 통한 관리처분 조기화와 임대물건 조기 확보를 바탕으로 한 이 주기간 단축 등의 방안을 활용하기로 했다.

국토부는 이 같은 대책이 타 재건축 추진 단지와의 형평성에 어긋나는 조치는 아니라고 설명했다. 이미 일정 부분 사업이 진행된 상황에서 주민 간 장기간 논의가 필요한 사항을 선별적으로 지원하는 절차라는 것.

다수 단지가 한 시점에 이주를 개시해 과도하게 수요가 몰릴 때는 관리처분을 미룬다. ‘도시 및 주거환경 정비법’(‘도시정비법’)에 따르면 특정한 사유가 있을 시 최대 1년까지 관리처분인가 시기를 미룰 수 있다.

이 경우 조합원으로선 미뤄진 기간 만큼 사업비 대출에 따른 이자비용이 나가게 되므로 불만의 목소리가 높아질 수 있다. 국토부 관계자는 “주택도시보증공사(HUG)의 특화 보증 수수료 인하 등을 검토하고 있다”고 말했다.

변수가 많은 정비사업의 특성을 고려하면 정부가 세운 이주대책이 계획대로만 흘러간다는 보장이 없다. 이를 대비해 정부가 마련한 건 전담팀이다. ‘이주지원관리 TF팀’을 만들어 생길 수 있는 각종 리스크를 보완하기로 했다.

국토부는 현재(11월 기준) 1기 신도시 이주 수요가 이동할 수 있는 인근 113개 현장의 정비사업을 둘러싼 전수조사를 마친 상태다. 2027년 예정된 공급 물량은 철거 단계인 1개 현장을 제외한 전 현장이 착공에 들어가 큰 변동이 없을 전망이다. 2028년 이후 물량은 각 지자체로부터 사업 계획을 보고받고 이에 따른 예상 공급 시점을 계산한 수치다.

국토부 관계자는 “현재 공급 예정 물량으로 추가해둔 기존 사업에 변화가 생기면 1기 신도시 재건축 흐름과 함께 이를 대체할 수 있는 시나리오를 TF팀 내에서 만들 것”이라고 말했다.

업계에선 이번 대책이 현 상황에서의 최선이라는 평가가 지배적이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “신규 주택을 공급한다는 유휴부지들에 정비사업지 등도 포함돼 있기에 계획된 기간에 적절한 사업속도를 낼 수 있을지에 대한 지적이 있을 수 있다”며 “그러나 현재로써는 다른 대안을 제시하기도 어렵기에 이대로 이주를 진행하는 것도 좋은 방안”이라고 말했다.