김포한강신도시 분양 건설사 잇딴 실패 원인은?

우미 이어 KCC·신안 등도 1·2순위 미달...공급 과잉 및 개발호재 부재 등 영향

김포한강신도시에서 아파트 분양에 나선 건설사들이 잇따라 저조한 분양율을 기록하면서 해당 건설사들이 수난을 겪고있다.

청약 1, 2순위에서 낮은 청약율을 기록하다 3순위에 대거 청약자들이 몰리는가 하면 또 다른 건설사의 경우 청약접수후 다시 계약을 실시하기도 전에 분양가를 낮추는 현상도 나타나고 있다.

22일 건설업계에 따르면 지난 21일 1순위 모집을 한 화성산업의 '김포화성파크드림'이 대거 미달되는 사태가 발생했다. 총 646가구를 모집한 이 아파트 1순위 청약에 168명이 신청해 478가구가 미달됐다.

당초 화성파크드림은 입지가 기존에 공급된 김포한강신도시 공급 물량에 비해 우수하다는 평가를 받고 있어 김포한강신도시 청약시장 분위기를 고조시켜 줄 것으로 기대됐었다.

하지만 이 같은 결과에 대해 전문가들은 '예견된 결과'라는 반응을 보이고 있다. 김포한강신도시는 청라지구와는 달리 인천, 김포, 시흥 등 서부 수도권지역 수요자가 겹치기 때문에 대거 미달사태가 발생한 것이라는 게 이들의 분석이다.

김포한강신도시에 대한 소비자들의 관심도는 지난해 첫 분양 '테이프'를 끊었던 우남건설의 '김포한강 우남퍼스트빌'의 분양 당시 이미 알 수 있었다.

3.3㎡당 1070만원의 분양가를 내세운 이 아파트는 첫 분양 물량임에도 50%에 가까운 미계약이 발생했으며, 1년이 다 돼가는 현재도 미분양 물량을 해소하지 못한 상태다.

이 때문에 올들어 청약에 나선 단지들은 분양가를 이 지역 올해 첫 분양단지인 '김포한강 우미린'도 3순위에서야 겨우 청약을 마감했다.

분양에 앞서 전용 128㎡와 130㎡에 대해 중도금 60% 전액 무이자 등의 금융조건을 내걸고 계약금을 10%에서 5%로 인하하면서 순위 내 마감이 가능했다고 업계는 분석하고 있다. 이같은 조건 변경으로 우미건설은 200억원이 넘는 분양수익을 포기한 것으로 전해졌다.

이와 함께 KCC건설이 분양한 '김포한강 KCC스위첸'도 역시 3순위에서 청약을 마감했다. 부동산 관계자는 "이 단지의 경우 무엇보다 시공업체의 인지도가 문제였다"고 귀띔했다.

신안건설산업이 김포 감정동에 공급한 비택지지구 물량 '김포감정3차 신안실크밸리'는 상황은 더욱 심각하다. 실제 이 아파트는 지난 8일 진행한 1순위 청약에서 1073가구 모집에 단 58명만이 접수한데 이어 3순위까지도 미달되는 부진을 겪었다.

이 아파트의 경우 청약접수 직후, 계약 전 분양가 인하를 단행하는 사상 유례없는 일이 빚어지기도 했다.

당초 3.3㎡당 평균 940만원이었던 분양가를 889만원으로 내리고 이에 따라 전용면적 84㎡형은 초기 분양가 3억2000만원에서 3억원으로, 118㎡형은 3.3㎡ 당 950만원에서 910만원으로 내려 4억5040만원이었던 분양가가 4억3600만원으로 인하됐다.

분양업계 관계자는 "건설사가 청약접수 이후 청약자와 계약도 시작하기 전에 분양가를 인하하는 것은 유례를 찾아보기 힘든 특히한 케이스다"며 "미분양이 많으면 굉장히 오래 끌수밖에 없는 것이 김포의 특징이기 때문에 어쩔수 없이 기존 시세를 감안해 가격을 내린거 같다"고 분석했다.

이 같은 분양 저조에 건설사들도 당황하는 모습이 역력하다. 더구나 김포시의 최대 호재였던 경전철 개통이 오는 2013년으로 확정됐지만, 소음 문제 등으로 주민들의 반발만 거세지고 있다.

또 공급 과잉은 여전히 김포 공급물량의 발목을 잡는 요소로 꼽힌다. 이 일대에서는 김포한강신도시 분양이 완료되면 곧장 검단신도시 공급이 시작될 예정이며 김포한강신도시 공급 이전에도 인천 검단도시개발사업지구에서 5년여 걸쳐 분양물량을 쏟아낸 터라 실수요자를 찾기가 어려운 상황이다.

아울러 하반기에도 신규 공급이 대거 예정돼 있는 점도 전망을 어둡게 하고 있다. 상황이 이렇자 올 하반기 분양을 앞둔 건설사들도 계약 조건 완화 수위를 놓고 고심하고 있다.

부동산 전문가는 "김포한강신도시는 주택 위주로 공급되는 택지지구라는 점에서 개발 재료가 전혀 없다는 점이 문제점"이라며 "이 때문에 청라지구와 같이 투자수요의 유입을 기대하기 어렵고 오직 실수요만 붙잡고 있어야 한다는 점이 최대 약점이다"고 지적했다.

이어 "김포한강의 경우 공급단지 모두가 1순위 청약에서 실패했을 뿐 아니라 미분양 물량도 적잖이 나와 있는 등 수요자들의 인기가 청라지구보다 현저히 낮은 것으로 나타나고 있다"며 "한 번 '흥행'이 실패한 지역으로 낙인 찍힐 경우 향후 수요자들에게도 심리적인 부담감을 줄 수 있어서 재빠른 대응을 하고 있는 것 같다"고 분석했다.