몸 사리는 건설사에 애타는 조합…정비사업 시공사 선정 ‘산 넘어 산’

(사진=연합뉴스)

최근 정비사업 시장에서 ‘선별 수주’가 건설사들의 핵심 전략으로 떠오르고 있다. 수익성이 확실한 일부 사업에만 신중히 참여해 손실 리스크를 최대한 줄이겠다는 생각에서다. 올해 역시 업황 부진이 이어질 것으로 예상됨에 따라 조합의 시공사 구하기는 더욱 힘들어질 전망이다.

1일 정비업계에 따르면 지난해 시공사 선정에 나선 서울 재개발‧재건축 사업장은 31곳 중 29곳이 수의계약을 진행한 것으로 알려졌다.

경쟁입찰을 통해 시공사를 정한 곳은 영등포구 여의도 한양과 강남구 도곡개포한신 뿐이다. 지난해 3월 현대건설과 포스코이앤씨는 여의도 한양 시공권을 두고 맞붙었고 현대건설이 조합원의 선택을 받았다. 추후 인상 없는 확정 공사비, 동일 평형 입주 시 100% 환급 등의 조건이 주효했던 것으로 보인다.

도곡개포한신 재건축 조합은 지난해 8월 총회에서 DL이앤씨를 시공사로 선정했다. 상대는 가격 경쟁력을 내세운 두산건설이었으나 조합은 프리미엄 브랜드 ‘아크로’를 내세운 DL이앤씨의 손을 들어줬다.

두 곳을 제외한 모든 사업장은 유찰을 거듭하다 수의계약으로 시공사를 구했다. 현행법상 정비사업 시공사 선정은 2회까지 경쟁입찰이 이뤄져야 계약을 성사할 수 있다. 입찰이 2회 이상 유찰되면 수의계약이 가능하다.

이는 공사비가 급등하며 원가 부담이 커진 동시에 실적 부진을 겪으며 건설사들의 선별 수주 기조가 어느 때보다 짙어졌기 때문이다. 실제 서울 강남 등 핵심 입지의 사업지들도 시공사를 찾지 못해 여러 차례 유찰을 겪었다. 서초구 잠원동 신반포12차는 두 차례에 걸친 시공사 선정 입찰공고에도 롯데건설만 입찰해 지난해 6월 수의계약으로 전환했다.

개포주공5단지 조합은 같은 해 3월과 7월 시공사 선정 공고를 올렸으나 모두 대우건설 단독 입찰로 유찰, 8월 수의계약을 맺었다. 용산구 산호아파트는 무려 4번이나 시공사 선정에 실패했다가 네 번째 입찰에 단독으로 참여한 롯데건설과 지난달 계약을 체결했다.

이 밖에도 △서초구 신반포16차(대우건설) △송파구 잠실우성4차(DL이앤씨) △송파구 송파삼환가락(GS건설) △서초구 신반포2차(현대건설) 등이 수의계약을 통해 시공사를 정했다.

2000가구 이상의 ‘매머드급’ 단지로의 재건축‧재개발 사업지에서도 시공사 간 수주 경쟁은 찾아보기 힘들었다.

한남5구역 재개발은 용산구 알짜 입지에 총 2592가구를 짓는 사업으로 한남뉴타운 중 한강 조망 면적이 가장 넓어 경쟁입찰에 대한 기대가 높았으나, 두 차례 입찰에도 DL이앤씨만 연이어 참여 의사를 밝혔다.

총 공사비만 1조926억 원인 영등포구 노량진1구역 재개발은 2023년부터 시공사 선정에 나섰으나 해를 넘겨 포스코이앤씨와 수의계약을 맺었다. 2992가구 대단지에 노량진뉴타운의 중심 입지라는 장점이 있으나, 조합이 제시한 3.3㎡당 730만 원의 공사비가 너무 낮은 것이 원인으로 꼽힌다.

조합 측은 여러 건설업체가 입찰에 참여해 유리한 조건을 선택할 수 있는 경쟁입찰을 선호한다. 하지만 원자잿값 상승으로 수익성이 악화된 데다 탄핵 정국으로 인한 불안까지 겹치며 건설사의 ‘옥석 가리기’는 당분간 이어질 전망이다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “조합이 낮은 공사비를 제시할 경우 시공사의 참여가 없어 울며 겨자 먹는 식으로 공사비를 올리는 곳도 허다하다”고 지적했다. 이지혜 한국건설산업연구원 연구위원은 “부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정이 본격화되면 기업의 자금조달 여건에 어려움이 지속됨에 따라 수주 감소가 이어질 것”이라고 분석했다.