“오피스텔 월세만 볕 드나?”…전월세 전환율 ‘6.15%’ 역대 최고치

오피스텔 월세가 연일 강세다. 오피스텔 전월세전환율(전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율)은 지난해 11월 기준 6.15%로 통계 집계 이후 역대 최고치를 기록했다. 사실상 모든 유형의 주택 거래량이 줄고 매매와 전셋값 동반 하락이 계속되고 있지만 오피스텔 월세 수요 쏠림에 공급 급감이 겹치면서 우상향 기조를 유지하고 있다.

13일 한국부동산원 통계에 따르면 지난해 11월 전국 오피스텔 월별 전월세전환율은 6.15%로 2018년 통계 집계 이후 최고치로 나타났다. 전월세전환율은 올해 6%대에 진입한 뒤 지난해 6월 6.12%까지 올랐다가 2달 연속 소폭 내렸다. 이후 지난해 9월부터 다시 올라 지난해 11월 최고치까지 올랐다.

오피스텔 전월세전환율은 서울은 물론 수도권 전역에서 오름세가 감지됐다. 부동산원 통계에 따르면 지난해 11월 서울의 해당 비율은 5.77%로 연내 최고 수준을 보였다. 수도권 역시 6.1%로 올해 들어 가장 높았다.

전월세전환율이 오를수록 세입자의 월세 부담은 더 커진다. 동시에 전세보다 월세를 찾는 수요가 늘어나 월세가 상승했다는 의미로도 해석된다. 보통 전월세전환율은 금리가 하락하면 동반 하락하는 것이 일반적이다. 지난해 하반기 시작된 기준금리 인하로 전월세전환율 하락 환경이 조성됐지만, 되려 상승세를 보인 것은 그만큼 오피스텔 월세 수요가 증가했다는 뜻으로 풀이된다.

실제로 전국 기준 오피스텔 전셋값은 최근 뒷걸음질 중이다. 부동산원 오피스텔 전세가격지수 통계에 따르면 지난해 1월 이 지수는 99.88로 전월 대비 –0.12% 하락했다. 이후 매달 내림세를 지속해 지난해 11월에는 98.88(전월 대비 –0.10%)까지 떨어졌다.

이런 오피스텔 월세 강세의 원인은 복합적이다. 우선 모든 주택 유형에서 전세 사기 후폭풍으로 전세 계약을 피하면서 월세 선호도가 상승했다. 동시에 아파트 월세가 큰 폭으로 올라 대체재인 오피스텔 월세로 세입자 수요가 쏠렸다.

부동산 정보 플랫폼 ‘다방’이 국토교통부 실거래가 통계를 분석한 결과 지난해 전국 오피스텔 월세 거래량은 15만9439건으로 2023년 14만5553건 대비 10% 증가한 것으로 집계됐다. 반면 아파트 월세 거래량은 지난해 45만8051건으로 2023년 55만1468건 대비 15% 줄었다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “오피스텔 월세 강세는 아파트 전세 강세에 비아파트는 전세 사기 불안이 겹쳐서 세입자의 선택지는 오피스텔 월세뿐인 상황”이라며 “특히 비아파트는 ‘월세 시대’가 아파트 더 빨리 정착할 것으로 본다”고 분석했다.

오피스텔 월세 고공행진이 장기화할 가능성도 큰 만큼 앞으로 수익형 부동산으로 오피스텔이 재조명받을 수 있다는 전망도 나온다. KB부동산이 집계한 지난해 오피스텔 임대수익률은 전국 기준 5.26%로 연간 기준으로 따지면 지난 2016년(5.49%) 이후 최고 수준이다.

김 소장은 “시장을 넓혀서 보면 금리 인하와 여러 상황이 복합적으로 얽히면서 오피스텔과 빌라를 중심으로 수익형 부동산 포트폴리오를 꾸린 분들의 수익률 전망은 개선됐다고 볼 수 있다”며 “다만 상가나 꼬마빌딩 등은 오피스텔과 상황이 다르므로 투자를 결정할 때 신중해야 한다”고 말했다.