상급지 이동은 옛말?…서울 아파트 자치구 내부 거래 비중 ‘쑥’, 마이너스피 거래도 ‘급증’

서울 초고가 아파트 시장은 독주를 이어가고 있지만, 일반 아파트 시장은 거래량 급감과 대출 규제 영향으로 얼어붙은 모양새다. 지난해 서울 아파트 매매 후 원래 살고 있던 자치구 내 아파트를 매입한 비중이 전년 대비 급증한 것으로 집계됐다. 1주택자의 ‘상급지 갈아타기’도 여의찮고, 수요 급감 여파로 신축 단지 몸값 프리미엄도 자취를 감췄다.

14일 한국부동산원 ‘매입자 거주지별 아파트거래 현황’ 통계를 분석한 결과 지난해(1월~11월) 서울 아파트 전체 거래 중 ‘관할시군구 내’ 거주자 매입 비중은 35.6%로 집계됐다. 지난해 서울에선 총 8만4011건의 아파트 거래가 진행됐는데 이 중 2만9923건이 관할시군구 내 거주로 분류됐다.

이 비중은 지난 2021년 34.6%에서 2022년 33.9%로 소폭 하락했지만, 2023년에는 29.1%로 전년 대비 급감했다. 하지만 지난해에는 11월 누적 기준으로 4년 내 최고 수준으로 급증해 대조를 이뤘다.

관할시군구 내 거래량은 같은 자치구 안에서 거래가 이뤄진 것을 뜻한다. 예를 들어, 서울 강남구 거주자가 아파트를 매도한 뒤 강남구 내 아파트를 사들이면 서울 강남구 관할시군구 내 거래량으로 집계된다.

강남지역 가운데선 전년 대비 강동구의 지역 내 거래가 급증했다. 강동구의 관할시군구 내 거래량 비중은 2023년 19.3%였지만 지난해에는 28.8%로 9.5%포인트(p) 상승했다. 송파구 역시 같은 기간 35.4%에서 36.1%로 0.7%p 올랐다.

강남구는 2023년 37.7%를 기록했지만, 지난해에는 36.6%로 소폭 내렸다. 서초구는 지난해 29.7%를 기록해 2023년 32.8% 대비 3.1%p 감소했다. 이 밖에 서울 외 지역 거주자(외지인)의 서울 아파트 매입 비중은 지난 2021년 이후 서울 전체 기준 20% 안팎으로 늘 일정한 것으로 나타났다.

서울 아파트 거래가 잔뜩 움츠러들면서 일각에선 신축 단지의 ‘마이너스 프리미엄’(마피)이나 ‘무피(無피)’나 거래도 속출하고 있다. 이날 부동산 업계에 따르면 노원구 ‘한화포레나미아’ 전용면적 84㎡형은 마피 1000만 원이 반영된 11억3750만 원에 등록돼 있다. 같은 평형 다른 매물 역시 마피 1000만 원부터 무피가 붙은 매물이 여러 건 등록됐다. 지난해 말 노원구와 서대문구에서 청약한 신축 단지 역시 무순위 청약을 진행 중인 상황이라 서울 신축 몸값 약세는 심화할 가능성이 큰 상황이다.

이런 상황은 지난해 하반기부터 지속 중인 대출 규제 영향에 서울 아파트값이 동반 상승하면서 실거주 목적의 실수요자 외에는 서울 아파트 시장에 진입하지 않는 것이 주요 원인으로 꼽힌다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “소위 상급지 아파트 가격 상승과 대출 규제로 갈아타기 전략을 펼치기 어려운 상황이라 본인이 거주하던 지역에서 재차 순환매를 하는 형식의 매매가 늘어나고 있다고 볼 수 있다”며 “갈아타기 수요가 막힌 상황에서 아파트값 양극화 현상 심화 등으로 상급지 이동의 통로가 과거보다 사라지고 있다. 앞으로 더 막힐 가능성이 크다”고 전망했다.