올해 오피스 거래가격 또 오른다… 임대료 상승세는 ‘주춤’

▲2024년 연말 기준 권역별 오피스 공급 추이 및 전망 (자료제공=젠스타메이트)

올해 상업용 부동산 시장은 금리 인하 기조 속 자산 유형별로 상이한 흐름을 보일 전망이다. 오피스와 호텔은 거래가격 상승이 예상되며 물류센터는 신규 공급 감소로 수급 안정화가 기대된다. 리테일은 업황 부진으로 인한 내림세를 이어갈 것이란 예측이 나온다.

16일 상업용 부동산 전문기업 ‘젠스타메이트’는 ‘2025년 상업용 부동산 시장 전망’ 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

서울 오피스 빌딩은 올해 이후 연간 6~7% 수준의 거래가격 상승이 예상된다. 현재 서울 오피스 평균 거래가격은 3.3㎡당 2818만 원 수준에 머무르고 있다. 도심(CBD)과 강남권(GBD) 주요 빌딩은 3.3㎡당 4000만 원 이상에 거래될 전망이다.

서울 오피스 공실률은 2026년 8.7%, 2029년 최소 14% 이상 등 점진적으로 증가할 전망이다. 마곡, 성수 등을 중심으로 한 신규 공급에 예정돼서다. 임대료 상승률은 지난해(약 7%)를 정점으로 점차 하락할 것으로 보인다.

올해 물류센터 시장은 신규 공급이 전년(약 425만7000㎡) 대비 절반 수준으로 감소하면서 수급이 안정화될 것으로 예상된다. 지난해 3분기 기준 수도권 물류센터의 공실률은 15.1%를 기록했으나, 신규 공급을 제외한 기 물류센터의 공실률은 7.8%로 비교적 낮았다.

최근 2년간 국내 투자자들의 물류센터 투자는 위축됐으나 해외 투자자들의 관심은 꾸준히 이어지고 있다. 이들은 안정적인 임차사가 확보된 상온 물류센터를 중심으로 선별적인 투자를 진행해 왔다. 지난해 해외 투자자의 물류센터 매입 사례로는 경기 안성시 대덕 물류센터(라살중동국부펀드), 부천시 내동 복합 물류센터(GIC), 여주시 로지스허브 여주(AEW) 등이 있다.

리테일 시장의 경우 오프라인 업체 실적 부진이 이어지면서 하락세를 보일 것으로 예상된다. 2021년 기준 대형 판매시설 거래 규모는 약 6조 원이었으나 지난해 3분기 2000억 원까지 내려왔다.

김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 “최근 시장에 나온 판매시설 대다수가 운영이 아닌 개발, 용도 변경, 리모델링 등의 목적으로 거래됐다”며 “용도 변경이 가능한 매물이 소진되면서 2023년부터는 거래량이 급감했다”고 말했다.

호텔 거래 규모는 외국인 관광객 증가에 따른 실적 개선으로 인해 늘었다. 지난해 10월까지 연간 누적 외국인 입국자 수는 1373만 명으로 전년 대비 약 270만 명 증가했다. 같은 기간 서울 호텔의 평균 객실 점유율은 85.5%로 최근 6년 사이 최고치에 달했다. 객실 평균 단가도 22만 원으로 지속적인 상승세를 나타냈다.

김 센터장은 “2025년 상업용 부동산 시장은 금리 인하로 투자 심리가 점진적으로 개선되겠지만 자산별로 희비가 엇갈릴 것”이라며 “오피스는 신규 공급 부담이, 물류센터는 공실 해소가, 리테일은 업황 회복이 각각 핵심 변수가 될 것으로 보여 개별 자산 특성 파악을 통한 면밀한 시장 모니터링이 필요하다”고 말했다.