금융당국, 토지신탁 예상위험액 한도 도입...2027년 전면시행

금융당국이 부동산신탁사의 토지신탁 리스크 관리 규정을 대폭 강화하기로 했다. 사업에서 발생할 것으로 예상하는 위험액을 2027년까지 자기자본의 100% 이내로 제한하는 규정을 신설한다. 현재 ‘관리형’ 토지신탁에만 적용되는 순자본비율(NCR) 위험액 산정도 손해 배상 의무가 있는 모든 토지신탁으로 확대·적용한다.

20일 금융위원회와 금융감독원은 이런 내용을 골자로 한 금융투자업 규정 개정안 변경 예고를 한다고 밝혔다. 이번 개정안은 작년 11월 14일 발표된 ‘부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개선 방안’의 후속 조치다.

책임준공형 토지신탁은 신용도가 낮은 시공사가 PF 대출을 받을 수 있도록 부동산 신탁사가 사업 위험을 분담하는 신탁 상품이다. 신탁사가 대주단에 “약속한 일정 내에 사업장이 완공될 것”이라고 연대보증 식으로 확약을 제공하는 형태다.

만약 사업장이 시일에 맞게 준공되지 못하면 신탁사가 대주단에 준공 지연에 따른 손해배상 책임을 부담한다. 책임준공형 토지신탁이 건설사 부실을 신탁사로 전이해 PF 연쇄 부실의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 여러 차례 나왔다.

이에 정부는 현재 관리형 토지신탁에만 적용되는 NCR 위험액 산정을 유형에 상관없이 손해 배상 의무가 있는 모든 토지신탁으로 확대·적용하기로 했다. 토지신탁은 크게 관리형과 차입형으로 구분된다. 또 관리형은 책임준공형과 일반 관리형으로 나뉜다.

NCR 산정 시 시행사·시공사·신탁사의 신용리스크 관련 산정 기준은 현실에 맞춰 조정한다. 그간 획일적인 기준(고정값)을 적용해 왔지만, 이제부터 시공사 신용 위험이나 신탁사 운영 위험 등을 사업장 단계별로 차등화하기로 했다. 예컨대 모범규준 준수 여부에 따라 신탁사의 손해배상 책임 범위가 다르므로 이를 구분해 차등 적용하는 식이다.

아울러 당국은 부동산신탁사 토지신탁 사업의 총 예상위험액을 자기자본의 100% 이내로 제한하기로 했다. 즉, 앞으로 발생할 것으로 예상하는 위험액이 자기자본을 넘기면 안 된다. 사실상의 신탁사업 총량 규제다.

다만 토지신탁 한도 도입은 처음 시행되는 점을 고려해 부동산신탁사에 준비 기간을 부여하기로 했다. 토지신탁 한도는 올해 말 150%, 2026년 말 120%, 2027년 말 100% 등 점진적으로 축소된다.

금융위 관계자는 “이번 개정안은 분양률·대손충당금이 높을수록 위험액이 차감되는 만큼 신탁사가 자체 관리 능력을 안정적으로 유지함으로써 보다 건전하고 내실 있게 토지신탁 사업을 추진할 것으로 기대된다”라고 했다.

한편, 금융투자업 규정 개정안은 변경 예고 이후 규제개혁위원회 심사, 금융위 의결 등을 거쳐 7월 1일부터 시행된다.