[세무, 톡!] 상생임대주택 혜택 알아보기

위용 위용세무회계 대표세무사

최근에 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크 포레온 주변의 중개사들로부터 가장 많이 받은 질문은 양도세와 관련한 상생임대주택 비과세 특례에 대한 내용이다.

상생임대주택의 혜택은 세 가지를 꼽을 수 있다. 먼저 1세대가 양도일 현재 1주택을 2년 이상 보유하면 비과세가 적용되는데, 취득 당시 조정대상지역 소재 주택인 경우에는 보유기간 중 2년 이상 거주를 하여야 하지만 상생임대주택에 해당하면 2년 이상 거주하지 않아도 비과세를 적용받는다.

둘째로 장기보유특별공제의 우대공제율(최대 80%)을 적용받기 위해서는 1주택을 소유한 1세대가 2년 이상 거주를 하여야 하는데, 상생임대주택에 해당하면 2년 이상 거주를 하지 않아도 우대공제율 중 보유기간에 대한 공제율(최대 40%)을 적용받을 수 있다.

마지막으로 거주주택 비과세 특례를 적용받기 위하여는 장기임대주택을 보유한 상태에서 거주주택에 2년 이상 거주를 하여야 비과세 특례가 적용되는데, 이 경우에도 상생임대주택에 해당하면 2년 이상을 거주하지 않아도 비과세 특례가 적용된다.

이러한 혜택을 받기 위해서는 1세대가 △‘주택을 취득한 후’에 △임대기간이 1년 6개월 이상인 직전임대차계약을 체결하여야 하고 △2026년12월 31일까지 직전임대차계약 대비 임대료의 증가율이 5% 이내인 임대기간이 2년 이상의 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시하면 된다.

여기서 직전임대차계약에 해당하는지 여부가 매우 중요한데 직전임대차계약에 해당하기 위해서는 주택 보유자가 반드시 ‘주택을 취득한 후’에 체결한 임대차계약이어야 한다. 따라서 주택 취득 시 잔금을 지급하기 위하여 임차인에게 1원이라도 도움을 받으면 직전임대차계약 요건에 부합하지 않게 된다.

또한 보유 중인 주택이 도시정비법상 재건축이 진행되는 과정에서 원조합원이 추가분담금 등을 부담하기 위하여 준공 전에 신축주택에 대하여 임대차계약을 체결하고 임차인으로부터 계약금 등을 받은 경우에는 원조합원의 ‘기존주택 취득시기’를 기준으로 ‘주택을 취득’한 것으로 보므로 직전임대차계약 요건에 충족한 것으로 보나, 일반분양자들은 잔금을 지급한 날을 주택을 취득한 것으로 보므로 주의해야 한다.

위용 위용세무회계 대표세무사