“땅 안 팔리니 바꾸실 분?”…토지 교환거래 급증

전국 부동산 시장 침체가 계속되는 가운데 지난해 12월 토지 거래 중 교환거래 비중이 급증한 것으로 나타났다. 교환거래는 정상적인 매매가 힘들어 선택하는 특수 거래 중 하나다. 지난해 말 지속적인 대출 규제에 부동산 거래 심리마저 얼어붙자 교환거래를 통해 토지 처분에 나선 것으로 풀이된다.

30일 법원 등기정보광장 통계 분석 결과 지난해 12월 전국 토지 거래 중 교환거래는 830건으로 전월 588건보다 41.2%(242건) 증가했다. 지난해 4월 920건 이후 가장 많은 것이기도 하다.

월별 교환거래량은 지난해 1월(685건)과 4월을 제외하면 500건 후반에서 600건 수준을 유지했다. 전체 토지 거래 중 교환거래가 차지하는 비중은 0.45~0.6%였다. 하지만 교환거래량이 급증한 지난해 12월에는 0.66%로 지난해 4월(0.67%)과 비슷한 수준으로 치솟았다.

교환거래는 드물긴 하지만 법에서 인정하는 정식 거래다. 본인 소유 부동산과 거래 상대방 부동산을 맞교환하거나, 매물 간 가격 차이가 있다면 차액을 현금으로 따로 계산한다. 교환거래는 부동산 소유자 간에 교환하려는 물건의 시세만 합의하면 사고파는 거래 횟수를 줄일 수 있어 부동산 경기 침체로 거래가 여의치 않을 때 주로 진행한다.

최근 토지 시장은 부동산 경기 침체로 가격과 거래량 정체 우려가 커지고 있다. 국토교통부 통계에 따르면 지난해 전국 토지가격은 2023년 대비 2.15% 상승했다. 수도권이 2.77% 올랐고 지방은 1.10% 상승했다. 특히 탄핵 정국에 부동산 가격 하락이 뚜렷했던 지난해 4분기(10~12월) 지가변동률은 0.56%로 3분기(0.59%) 대비 0.03%포인트(p) 하락한 것으로 나타났다. 또 지난해 전국 토지 거래량은 약 187만6000 필지(1236.3㎢)다. 이는 전년도 대비 5만 필지(2.7%) 증가했지만, 2022년보다는 33만3000필지(15.1%) 감소한 수치다.

토지와 달리 주택은 거래절벽 상황 속에서도 교환거래량이 큰 폭으로 늘지 않아 대조를 이뤘다. 법원 등기정보광장 통계에 따르면 지난해 12월 전국 집합건물의 교환거래는 51건으로 지난해 11월 66건 대비 22.7%(15건) 줄었다. 지난해 상반기에는 70건 이상의 교환거래가 발생했지만, 지난해 하반기에는 평균 50건 안팎의 교환거래만 포착되는 등 평년 수준을 유지했다.

김인만 김인만부동산연구소장은 “토지는 주택과 달리 전세를 끼고 사들이는 방법도 없고 본인 현금 아니면 대출에 의존해야 하는데 최근 대출받기 어려운 상황이라 현실적으로 거래가 힘들다”며 “또 경기도 너무 위축됐다. 토지 거래가 늘어나려면 대출이 풀리고 경기가 회복돼야 수요가 늘 수 있으므로 지금 상황에선 이해 당사자들끼리 토지를 맞교환한다는 식으로 정리에 나선 것”이라고 말했다.

다만 토지 거래가 크게 확대되기는 어려울 것으로 보인다. 고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 “토지 거래는 특히 호재가 있는 곳을 중심으로 거래가 활발한데 현재 서울뿐 아니라 용인이나 평택 일대도 토지거래허가구역으로 묶여 거래가 힘들다. 거래가 쉽지만은 않은 상황”이라고 진단했다.