7월 스트레스 DSR 3단계 온다… 실수요자 내 집 마련 ‘빨간불’

▲서울의 아파트 단지 모습. 고이란 기자 photoeran@ (이투데이DB)

정부의 강력한 대출 규제가 올해에도 지속될 것으로 보인다. 금융당국이 가계부채 관리를 강화하기 위해 7월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계를 본격적으로 시행할 계획이기 때문이다.

31일 한국부동산원에 따르면 스트레스 DSR 2단계가 시행된 지난해 9월 이후 3개월간 전국 아파트 거래량은 11만8675건을 기록했다. 시행 직전인 6~8월(14만5948건)보다 18.69%(2만7273건) 감소했다.

거래량이 줄어들며 전국 아파트값도 하락세다. 이달 셋째 주(20일 기준) 전국 아파트 매매가격 변동률은 -0.05%로 전주(-0.04%) 대비 하락 폭을 늘렸다. 지난해 11월 셋째 주 이후 10주째 내리막길을 겪고 있다. 41주 연속 상승세를 유지해 온 서울 아파트 매매 가격(0.00%→0.00%)은 한 달째 보합세를 이어갔다.

부동산원 관계자는 “대출규제 영향으로 시장 관망 추이가 확대됐다”며 “서울과 수도권 매매시장엔 국지적 상승세가 혼재돼 있지만, 지방은 미분양 등 공급물량 적체지역 위주로 하락하는 추세”라고 말했다.

같은 기간 청약시장도 침체에 빠졌다. 부동산 정보업체 ‘부동산R114’ 조사 결과 지난해 9~12월 전국 청약자 수는 50만2400명으로, 시행 전(5~8월) 4개월 동안의 청약자 수(82만335명) 대비 38.76%(31만7935명) 줄어든 수치다.

스트레스 DSR은 대출 심사 시 차주의 상환 능력을 엄격히 평가하기 위해 도입된 제도로, 기존 DSR에 추가 금리를 적용해 대출 한도를 줄이는 방식이다. 지난해 초부터 단계적으로 규제가 강화됐다.

1단계에선 은행권 주택담보대출에 0.38%포인트(p)의 스트레스 금리가 적용됐으며, 2단계부턴 0.75%포인트로 올랐다. 올 7월엔 1.5%포인트로 확대된다. 예컨대 연봉 1억 원인 차주가 변동금리형 주담대(30년 만기·분할상환)를 받을 경우, 2단계에선 최대 6억400만 원 대출이 가능하지만 3단계 시행 후에는 5억5600만 원만 빌릴 수 있다.

최근 은행채 금리 인하로 이를 지표로 삼는 주담대 금리도 5개월 만에 하락했다. 지난해 12월 기준 4.25%로 전월 대비 0.05%포인트 낮아졌다. 그러나 대출 금리 인상 기조에 스트레스 DSR 규제까지 더해지면서 실수요자 부담이 커질 것이란 전망이 나온다.

하서진 하나금융경영연구소 수석연구원은 “주택 구매의 95% 이상을 가계가 차지하고 있는 가운데, 정부의 가계부채 감축 대책은 주담대 금리의 하락 효과를 상쇄한다”며 “대출규제가 완화되거나 금리 하락 기대감이 커져야 주택 매입심리도 확대될 것”이라고 말했다.

집을 사고 싶다는 이들도 크게 줄었다. 국토연구원이 조사한 지난해 12월 전국 주택 매매시장 소비심리지수 100.8로 전월(104.0) 대비 3.2포인트 하락했다. 수도권(102.4)과 비수도권(98.8)은 각각 11월(106.4, 100.9)보다 4.0포인트와 2.1포인트 내렸다.

정부의 정책 기조가 공급 확대에서 수요 억제로 전환될 수도 있다는 의견도 제시된다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 “공급물량을 늘려도 집값이 계속 오르자 수요를 막기 위해 제시한 첫 번째 카드가 ‘스트레스 DSR 강화’일 것”이라며 “서울 집값이 계속 오르면 규제지역 지정 등의 추가 규제가 줄줄이 나올 가능성이 크다”고 말했다.