[세무, 톡!] 논란 큰 국세청 ‘감정평가 확대’

강정호 세무법인 대륙아주 세무사

2025년부터 모든 부동산에 대해 상속받거나, 증여받을 때 국세청은 감정평가하여 시가를 산정할 수 있다. 상속재산 또는 증여재산의 평가 원칙은 시가이다. 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액인데, 이 시가의 범위에는 매매가액·수용가액·경매가액·공매가액, 감정가액의 평균액이 포함된다. 이러한 가액이 없는 경우에는 개별공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격 등으로 평가한다.

2024년 이전에는 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산에 대해 감정평가하여 시가를 산정하였는데, 그 범위를 확대한 것이다. 2020~2023년 감정평가 건수를 보면, 매년 113~192건을 했고, 자발적 감정비율 또한 올라가고 있음을 알 수 있다. 모든 부동산으로 확대되었으니 기존에 하지 않았던 주택, 토지에 대해서도 할 수 있다. 확대한 이유는 공시가격이 매매가액보다 낮게 때문에 같은 가치를 가진 부동산을 상속 또는 증여하더라도 부동산이 상가나 단독주택이냐에 따라 세액이 달라지기 때문이다.

예를 들면 개별주택가격이 25억 원인 주택을 자녀에게 증여하면(증여재산공제가 없다고 가정) 산출세액이 8억4000만 원인데, 이걸 감정평가하면 43억 원 정도(증가율 70%)이고 증여세를 계산하면 16억9000만 원이 계산된다. 8억5000만 원을 더 부담하게 되는 것이다.

이러한 국세청 부동산 감정평가사업 확대는 납세자의 입장에서 보면 아쉬움이 있다. 우선, 국세청은 적용시기를 2025년 1월 1일 이후부터라고 하였는데, 그러면 2024년 신고분도 포함된다(상속세, 증여세는 조사하여 재산평가를 확정하기 때문). 이미 신고했음에도 감정평가사업대상으로 포함하는 것은 납세자의 예측가능성을 침해한다. 둘째, 부동산에는 가업상속공제, 동거주택 상속공제 대상도 포함되어 있다. 상속공제의 취지를 감안해보면 공제받은 재산은 감정평가에서 제외하는 것이 맞다.

셋째, 취득세와 형평에 맞지 않는다. 취득세의 경우 상속으로 취득한 경우와 증여로 취득한 경우를 다르게 평가하고 있는데, 이는 상속이 예측할 수 없는 시기에 발생하기 때문이다. 국세청의 감정평가사업도 상속세는 제외하는 것이 맞아 보인다. 강정호 세무법인 대륙아주 세무사