‘악성 미분양’ 쏠린 지방 부동산, ‘DSR완화·CR리츠’로 해결?…업계는 ‘반신반의’[답 없는 미분양, 공포 커졌다②]

전국에 미분양 경보가 발령된 가운데 당정이 지방 미분양 해결을 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 한시 완화와 미분양 매입 목적의 부동산투자회사(CR리츠) 카드를 꺼낼 태세다. 다만 두 정책 모두 부동산 경기 침체로 시작된 미분양 적체 상황을 해결하긴 역부족이라는 전망이 우세하다.

5일 건설업계에 따르면 당정은 전날 국회에서 경제분야 민생대책 점검 회의를 열고 지방 미분양 해소를 위한 대출 규제 한시적 완화를 검토하고, 적체된 미분양을 직접 회수하는 지방 미분양 매입 CR리츠도 상반기 중으로 내놓겠다고 발표했다. CR리츠는 시행·시공사 등 투자자가 리츠를 설립해 지방 미분양 주택을 사들여 임대로 운영하다가 매매해 시세 차익을 거두는 투자 펀드다.

정부의 대책에 관해 전문가들은 부동산 경기 침체 상황을 고려하면 큰 효과를 거두기 어려울 것이란 의견이 주를 이뤘다. 고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 “CR리츠가 미분양 해결책이 될 수 없다. 리츠가 미분양 아파트 사서 이윤이 남아야만 투자자가 나올 텐데 지금은 사들여도 시세 차익 등을 기대하기 어려워 자본 이익을 얻기 힘들다”고 평가했다.

한 건설업계 관계자는 “2009년 미분양 사태로 CR리츠를 도입했을 때 수익률은 5~6% 수준이었다”며 “현 상황에서도 그 정도의 수익률을 보장받을 수 있을 지가 관건인데 CR리츠를 정부가 지원하면 ‘건설사 좋은 일만 시킨다’는 비판이 나올 수 있어 정부도 고민이 많을 것”이라고 설명했다.

실제로 지난해 3월 국토교통부가 CR리츠 제도를 부활시켰지만, 등록 허가를 받은 곳은 한 곳도 없는 상황이다. CR리츠가 준공 후 미분양 주택을 사들이면 취득세 중과 배제와 종합부동산세 합산 배제 혜택 등을 제공하지만 미분양 주택 보유 건설사와 CR리츠 간 매입가 협의 어려움과 추가 인센티브 없이는 지방에서 수익을 내기 어렵다는 현실이 작용한 것으로 풀이된다.

아울러 지방에 DSR 규제를 한시적으로 완화하는 것도 큰 효과를 거두기 어렵다는 지적이다. 지방 집값 내림세가 수도권보다 더 가팔라 신규 매입 수요가 큰 폭으로 줄었고, 대출 금리 수준도 여전히 높아 지방 실수요자를 유인하긴 역부족이라는 것이다.

이 밖에 당정은 민간임대주택법과 종부세법, 지방세법 시행령 등 미분양 해소 관련 후속 법령 개정안도 입법 추진한다고 발표했다. 하지만 탄핵정국 속 여소야대 국회 지형도에서 여야 간 법안 합의는 사실상 불가능해 현실성이 떨어진다.

이에 건설업계는 정부에 대대적인 규제 완화를 잇따라 건의 중이다. 이진 한국부동산개발협회 실장은 전날 국회에서 열린 ‘건설산업 안정을 위한 특단의 대책’ 세미나에서 “주택 수요와 공급 여건 개선이 절실하며, 세제와 금융 공급 관련 규제 완화가 핵심”이라며 “양도소득세와 취·등록세 감면 대상 확대 등 거래 부동산 거래 관련 세제 개선이 필요하다”고 지적했다. 6일에도 건설단체총연합회(건단련) 주최로 국회에서 주택공급 활성화를 위한 적정 공사비 확보 방안과 주택공급 활성화를 위한 정책 제언 등이 진행될 예정이다.

고 교수는 “현행 준공 후 미분양 주택의 원시 취득세 50% 감면에 그치지 말고 취득세와 종부세 면제 대상 등 확대하는 정책이 나와야만 미분양이 해소될 것”이라며 “지방 DSR 완화와 CR리츠만 시행하면 이는 미봉책에 그칠 것”이라고 전망했다.