新장기임대주택, 전세 대체할 묘책 될까… 업계 “인센티브 모호해 글쎄”

▲17일 국회 국토교통위원회 김정재 의원(국민의힘·포항시북구) 주최로 국회 의원회관에서 ‘신유형 장기임대주택 도입 필요성과 추진방향’ 정책토론회가 열렸다. (자료제공=국토교통부)

정부가 전세 제도의 문제점을 정면으로 지적하며 기업이 운영하는 임대주택이라는 대체 카드를 내밀었다. 양질의 주택을 안정적으로 공급한다는 취지는 좋지만 기업 참여를 독려하기 위한 유인책이 다소 애매하다는 비판이 이어지고 있다.

17일 오전 국회 의원회관에서 개최된 '신유형 장기임대주택 도입 필요성과 추진방향' 정책토론회에서는 신유형 장기임대의 필요성과 극복 과제가 제시됐다.

국회 국토교통위원회 김정재 의원(국민의힘·포항시북구)이 주최하고 한국리츠협회가 주관한 이번 토론회는 신유형 장기임대주택의 추진방향에 대해 논의하기 위해 마련됐다.

지난해 국토교통부는 임대료 규제를 대폭 완화한 ‘20년 장기임대주택’의 도입 계획을 내놓은 바 있다. 리츠(REITs·부동산투자회사) 등 법인이 한 단지에 100가구 이상인 대규모 임대주택을 20년 이상 의무적으로 임대하는 방식이다.

기업형 임대주택은 2015년 ‘뉴스테이’(New Stay)라는 개념으로 처음 도입됐다. 하지만 임대료 상한선을 과도하게 높게 설정했다는 비판을 받으며 사라졌다. 2년 후 이를 보완한 '공공지원 민간임대주택'이 등장했으나, 이번에는 의무임대 기간이 10년으로 늘어나며 민간 사업자의 참여를 유도하는 데 실패했다.

이에 정부는 전반적인 규제를 완화하되, 규제를 받을수록 더 많은 정부 지원을 받을 수 있는 △자율형 △준자율형 △지원형의 새로운 패러다임을 제시했다. 장기 자금조달이 원활하도록 전용 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증과 기금 출·융자를 지원한다. 민간 부지를 양도하는 개인이나 법인에 세제 혜택을 제공하고, 시세보다 저렴한 가격에 공공택지나 국공유지 공급에도 나선다.

또한 법인 임대사업자 간 거래 규제를 완화하기 위해 포괄양도를 허용한다. 임대주택을 5년 이상 운영한 사업자는 해당 주택을 통매각할 수 있고 양수인은 취득세 중과에서 배제된다.

김계흥 국토부 민간임대정책과장은 “현재 민간 임대 시장은 각종 규제 탓에 사업 자체가 산업화되지 못해 개인이나 미등록 다주택자가 주도할 수밖에 없는 구조”라며 “질적이나 구조적인 문제를 해결하기 위해 다양한 시장 참여자가 장기간 임대주택 사업에 도전하는 환경을 만들고자 한다”고 설명했다.

업계에서도 새로운 임대주택 등장 필요성은 대체로 동의하는 분위기다. 이날 주제발표를 맡은 지규현 한양사이버대 교수는 국내 임대시장의 문제점과 신유형 장기임대주택 기대 효과를 제시했다.

지 교수는 “한국 임대시장은 투자 시장에 종속된 전세 시장이 월세보다 훨씬 큰 비중을 차지해 갭투자 가능성이 존재한다”며 “이는 곧 임차 수요자들이 장기적으로 거주할 수 있는 예측 가능한 공간이 부족하단 의미”라고 말했다.

신유형 장기민간임대주택 활성화 시 시장 자체가 대형화·전문화되며 발전할 수 있다. 다양한 주거 수요에 맞춘 차별화된 서비스 제공을 통해 임차인 만족도가 높아질 가능성도 크다. 그러나 가장 중요한 부분 중 하나인 사업 참여자를 유인할 만한 인센티브가 여전히 마땅치 않다는 지적도 제기된다.

지 교수는 “기금출자를 통해 사업을 지원하니 임대료가 시세보다 저렴해야 한다는 건 이전 정책의 반복일 뿐”이라며 “지역적 편차를 고려한 임대료가 책정되고 이 과정에서 적정한 시장 수익률이 기대돼야 투자자가 투입한 자금이 유동화를 거치는 선순환 구조가 완성될 것”이라고 제언했다.

업계에선 정부가 제시한 정책의 구체적 실행방안까지 마련돼야 공격적인 사업 참여가 이어질 것이란 의견이 나온다.

이날 종합토론에 참여한 정현정 D&D인베스트먼트 본부장은 “기업형 임대주택 사업자 대다수는 LTV(담보인정비율) 등 대출을 둘러싼 규제가 혹독해 사업 참여가 힘들다고 느낄 것”이라며 “5년 이후 포괄양수도 또한 매수인 입장에서 모호하게 해석될 여지가 있어 세밀한 대책이 필요하다”고 말했다.

임대주택의 지속성 유지를 위해 운영사의 재무 안정성을 확인하는 절차가 도입돼야 한다는 주장도 제기됐다. 이민규 현대하임자산운용 이사는 “임대주택을 20년 동안 운영해야 하는 만큼 운영사들의 유동성 확보가 필수이기에 도입을 위한 자본금 기준을 설정해야 할 것”이라며 “먼저 투자자 신뢰 저하를 막기 위한 일관성 있는 정책 목표 수립이 요구된다”고 말했다.

정부는 사업 참여자 동기부여를 위해 앞으로도 제도 개선에 힘쓸 방침이다. 이기봉 국토부 주거복지정책관은 “금융당국과 많은 협의를 했지만, 임대사업자를 대상으로 한 탄력적인 LTV 적용은 이번 대책에 담지 못했다”며 “사업에 신규 진입하는 기업의 부담을 없애는 방법도 앞으로의 숙제로 여기고 고심해보겠다”고 설명했다.