신탁부동산 관리비 부담은 누가?…대법 “수탁자 대항력 인정 어려워”

신탁법 제4조 제1항, 신탁재산 ‘귀속’에 관해 규정
“관리비 납부 의무는 귀속 외 사항…대항력 없어”

▲ 서울 서초구 대법원. (연합뉴스)

신탁계약서에 위탁자가 부동산 관리비를 부담한다는 내용이 명시돼 있으면 수탁자에게 관리비 납부 의무가 없다는 취지의 원심 판결을 대법원이 파기·환송했다.

3일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 오경미 대법관)는 최근 경기도 소재 건물 관리단 A가 신탁사 B를 상대로 제기한 관리비 소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법에 돌려보냈다.

원고 A는 경기도 시흥시 서울대학로 소재 한 집합건물의 관리단이다. 피고 B는 신탁사로, 2019년 2월 건물 시행사 C와 담보신탁계약을 체결하고 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다.

문제는 부동산의 관리비가 연체되면서 발생했다. 신탁계약서에는 ‘위탁자(C)는 신탁부동산을 사실상 계속 사용하고, 실질적인 관리 비용 일체를 부담한다’, ‘수탁자(B)의 책임 없는 사유로 발생한 손해는 위탁자(C) 부담으로 한다’는 내용이 명시돼 있었다.

시행사 C는 2019년 11월부터 2020년 10월까지 합계 5500만 원의 관리비를 연체했다. 이에 원고인 건물 관리단 A는 시행사 C는 물론 신탁사들도 체납 관리비를 지급할 의무가 있다며 이들을 상대로 소송을 냈다.

B를 비롯한 신탁사들은 “시행사 C의 채무를 담보하기 위해 신탁등기를 마친 것”이라며 “신탁원부에 포함돼 등기기록의 일부가 된 신탁계약서에는 위탁자가 관리비를 부담한다고 규정하고 있다. 해당 규정 때문에 대항할 수 있다”고 주장했다. 규정상 자신들이 관리비를 내야 할 이유가 없다는 취지였다.

1심과 2심은 시행사 C에게만 관리비 지급 의무가 있다고 판단했다.

신탁법 제4조 제1항은 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관해서는 신탁의 등기 또는 등록함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다”고 규정한다.

원심 재판부는 “신탁계약서에 ‘부동산 관리 비용 일체를 시행사 C가 부담한다’고 명시돼 있어 신탁사들이 관리단에 대항할 수 있다”고 판단했다.

대법원은 원심 판결을 받아들이지 않았다. 신탁법 제4조 제1항은 신탁재산의 ‘귀속’에 관해 규정하고 있을 뿐, 관리비 납부 여부는 그 외의 사항이므로 B가 제3자인 A 관리단에 대항할 수 없다는 것이다.

대법원은 “원심으로서는 신탁계약의 내용과 관계없이 관리비의 성격, 관리단 규약 등을 심리해 신탁사 B가 관리비를 부담하는지 여부를 판단했어야 한다”며 “원심 판단에 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 밝혔다.