[세무, 톡!] 초고가주택 감정평가 대비를

김경희 회계법인 세종 세무사

올해부터 초고가 아파트와 호화 단독주택의 감정평가가 본격적으로 확대됐다. 국세청은 기존에 신고가액이 추정 시가보다 10억 원 이상 낮거나 차액 비율이 10% 이상인 경우 감정평가를 실시했지만, 2025년 1월 1일부터는 5억 원 이상 낮거나 차액 비율이 10% 이상이면 감정평가 대상이 된다. 공시가격과 실거래가 간의 괴리를 줄이고, 상속·증여세의 공정성을 높이기 위한 조치지만, 납세자의 세 부담이 커질 가능성이 높아 주의가 필요하다.

초고가 부동산은 거래 사례가 적어 시가를 산정하기 어려운 경우가 많다. 그동안은 공시가격을 기준으로 신고하는 것이 일반적이었지만, 국세청은 보다 정확한 과세를 위해 감정평가를 적극 활용하겠다는 방침이다. 이는 2020년부터 시행된 꼬마빌딩 감정평가 사례와 유사한데, 당시 신고된 기준시가보다 평균 71% 높은 감정가액이 산정되며 과세 기준이 조정됐다. 이를 고려하면 초고가 주택도 기존보다 감정평가 금액이 높게 책정될 가능성이 크고, 이에 따라 세금 부담이 크게 증가할 것으로 보인다.

실제로 법원도 감정평가 확대를 인정하는 분위기다. 서울고법(2023누42333) 판결에서도 “매매사례가 없는 부동산에 감정평가를 적용하는 것은 조세공평과 시가주의 원칙에 부합한다”고 판시했다. 따라서 감정평가 결과가 예상보다 높게 나오더라도 이를 뒤집기는 쉽지 않을 전망이다. 특히 기존 공시가격이 실거래가의 절반 수준인 경우 감정평가 후 세금이 두 배 이상 증가할 가능성도 있어 납세자는 이를 미리 대비해야 한다.

세 부담을 줄이기 위해서는 신고 전에 감정평가 예상가액을 검토하는 것이 중요하다. 국세청이 추정하는 시가와 공시가격 차이가 클 경우 감정평가를 받을 확률이 높아지므로, 전문가와 상담해 감정평가 예상가액을 사전에 파악하고 신고 전략을 세워야 한다. 또한 감정평가 결과가 예상보다 높다면 이의신청 등을 통해 조정을 요청할 수 있다. 이를 위해 주변 거래 사례, 공시지가, 환경 변화 등의 자료를 미리 준비하는 것이 필요하다. 공시가격과 실거래가 차이가 크다면 감정평가를 피하기 어려우므로 사전에 대비하는 것이 현명하다.

이번 감정평가 확대는 상속·증여세의 과세 형평성을 높이기 의한 조치이지만, 세금 부담 증가, 감정평가 비용 부담, 감정평가 결과의 주관성 등 현실적인 문제도 남아 있다. 초고가 부동산을 보유한 납세자들은 시가 분석, 전문가 상담, 이의신청 준비 등 철저한 대비를 해야 한다. 변화하는 세법 환경에서 준비된 납세자만이 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있다. 김경희 회계법인 세종 세무사