집단대출 금리 올리는 금융권…“가계대출 리스크 우려”

은행권 부채관리 •시장침체 영향
건설•시공사 신용 하락도 원인
토허제로 '영끌 재확산' 우려에
집단대출 금리 인하 어려울 듯

주택담보대출 금리 하락에도 집단대출(중도금대출) 금리가 상승하고 있다. 은행권의 리스크 관리 강화와 함께 부동산 시장 침체 영향이 작용한 결과로 풀이된다.

17일 은행권과 한국은행에 따르면 지난 1월 기준 예금은행이 신규 취급한 집단대출 금리는 연 4.39%로 집계됐다. 이는 전월(4.37%) 대비 0.02%포인트(p), 전년 동기(3.93%) 대비 0.46%p 각각 높다. 지난해 집단대출 평균 금리는 3%대를 유지하다가 연말께 4%대로 올라섰다.

집단대출은 아파트 분양자들이 일정한 조건으로 대출을 받는 금융상품으로 이주비와 중도금, 잔금대출 등으로 구성된다. 아파트 분양 시장과 밀접한 관계가 있어 부동산 시장 흐름에 따라 대출 조건이 달라질 수 있다. 시공사 보증과 함께 대규모로 취급되기 때문에 시공사의 신용도가 좋거나 금융사가 집단대출 취급에 적극적일수록 금리가 내려간다.

일반적으로 은행들은 신규 고객 확보 차원에서 집단대출 금리를 주담대보다 낮게 적용한다. 지난해 1월 기준 집단대출 금리는 주담대 금리보다 0.06%p 낮았다. 하지만 올해 들어 집단대출 금리 상승 폭(0.46%p)이 주담대 금리 상승 폭(0.28%p)을 추월하면서 상황이 달라졌다.

주담대 금리는 추세적으로 낮아지고 있다. 변동형 가산금리가 1월까지 완만하게 상승하며 소폭 올랐지만 최근 은행들이 내리기 시작하면서 주담대 금리가 하향 곡선을 그리고 있다. 현재 주담대는 상당수 은행에서 평균 연 3%대 후반에서 연 4%대 초반 금리로 취급하고 있다.

반면 집단대출 금리는 상승세가 가팔라졌다. 집단대출은 한꺼번에 수백억 원에서 수천억 원 수준으로 가계대출 잔액에 반영된다. 가계부채 증가의 원인으로 집단대출이 지목되면서 은행권이 집단대출에 고금리를 매겼다.

건설사에 대한 신용도가 이전보다 낮아진 것도 집단대출 금리 상승의 주된 원인 중 하나다. 집단대출은 시공사가 보증을 선다. 부동산 시장이 얼어붙으면서 은행들이 시공사에 대한 신용등급을 낮췄다. 결과적으로 주택 경기 침체에 대비해 리스크 관리를 강화가 집단대출 금리 상승으로 이어졌다.

최근 미분양 증가, 분양률 저하, 건설사 자금 조달 문제 등으로 인해 부동산 시장이 불안정한 모습을 보이고 있어 은행의 대출 리스크도 커진 상황이다. 2011년 글로벌 금융위기 이후 경기 침체로 분양가가 시세보다 낮은 아파트 단지가 생겨나며 계약자들이 완공 이후에도 잔금 납부를 거부하며 당시 0%대였던 집단대출 연체율은 3%로 급증한 바 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 전국 민간 아파트 일반분양 물량은 3704가구로 전년(2만660가구) 대비 82.1% 급감했다. 최근 6년(2020~2025년)간 2월 평균 물량인 1만1750가구와 비교해 3분의 1 수준이다. 은행권이 집단대출을 보수적으로 바라볼 수밖에 없는 이유다.

금융권은 당분간 집단대출 금리 인하를 기대하기는 어려울 것으로 내다봤다. 시중은행 관계자는 “서울 집값이 토지거래허가구역 해제 이후 오르고 있고, 가계대출 급증으로 이어질 수 있다는 우려가 나오는 상황인 만큼 집단대출 금리까지 인하하기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다.