후폭풍 '미미'→재지정…열흘 만에 180도 바뀐 서울시…"시장 혼란만 증폭"[3·19 안정화 방안]

▲오세훈 서울시장이 19일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 주택시장 안정화 방안 브리핑에서 발언하고 있다. 서울시는 지난달 12일 토지거래허가구역을 해제했던 '강남3구'(강남·서초·송파)를 재지정키로 했다. 역시 가격이 들썩이고 있는 용산구 소재 전체 아파트도 토허구역을 묶기로 했다. 지정 기간은 24일부터 9월 30일까지 6개월이다. 신태현 기자 holjjak@

서울시가 토지거래허가구역 정책을 단기간에 뒤집으면서 부동산 시장의 혼란이 확대될 수 있다는 우려가 나온다. 주택시장 안정은커녕 갑작스러운 변화로 '풍선효과'가 확산하고 수요자들의 불안감도 커질 것이란 관측이다.

19일 오세훈 서울시장은 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정하는 내용의 '주택시장 안정화 방안'을 발표하면서 "토허제 해제 이후 강남을 중심으로 부동산시장의 변동성이 커졌다는 지적을 겸허히 받아들인다"고 밝혔다.

불과 며칠 새 태도가 완전히 바뀐 것이다. 지난달 '잠삼대청'(잠실·삼성·대치·청담동)의 토허제를 해제한 뒤 집값 급등세가 나타난다는 지적이 이어지자 서울시는 설명자료 등을 통해 대응했다.

'그렇지 않다'는 해명이었다. 지난달 28일에는 "잠삼대청 아파트 거래 분석 결과 전반적인 가격 급등 현상은 확인되지 않고 있다"고 밝혔고 이달 9일에는 "상승률이 미미하다"고 했다.

10일 오 시장이 재지정 가능성을 언급할 때도 "예상했던 수준을 넘어서지 않는다"고 했다. 사흘 전인 16일 내놓은 자료에서도 "토허제 해제 후 한 달의 변동 폭이 과거보다 낮은 편"이라고 설명했다. 바로 다음 날은 오 시장이 "이상 조짐"이란 표현을 하면서도 "비정상적으로 과도하게 올랐느냐는 판단에는 여지가 있다"며 과열에 대해 선을 그었다.

재지정 발언부터는 미묘한 변화가 감지됐으나 큰 틀에서 서울시의 견해는 바뀌지 않은 것으로 해석됐다. 그런 만큼 시장에서는 재지정 언급을 '엄포'로 보는 시각이 지배적이었고 실제 재지정을 예상한 부동산 시장 전문가는 사실상 없었다. 가능성을 '제로'로 단정하기는 어렵지 않겠냔 정도의 소수 의견만 있었다.

잠삼대청 지역의 급등세가 잦아들 시점이 다가오고 있고 정책이 급변하면 오히려 시장의 혼란이 커질 수 있다는 점이 토허제 재지정이 이뤄지지 않을 것이라고 본 주요 이유다.

하지만 서울시가 느닷없이 송파·강남구 일대를 토허제 적용 지역으로 재지정하고 서초·용산구까지 규제 지역으로 포함하면서 주택시장의 불확실성은 확대될 것으로 예상된다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "강남 3구와 용산구를 묶으면 마포구나 성동구, 강동구 등 다른 지역으로 수요가 몰릴 것"이라며 "풍선효과로 단기간에 불이 붙는 상황이 될 것"이라고 말했다.

그러면서 "토허제 지정이 시작될 때까지 며칠 남아 있어 잠삼대청 쪽에서 집을 처분하려고 했거나 매수 계획이 있던 사람들이 급하게 움직일 수밖에 없다"며 "이에 따라 지정 전까지 거래가 폭발적으로 늘어날 가능성도 크다"고 내다봤다.

주택시장 안정화 방안이란 취지와 정반대의 흐름이 나타날 수 있다는 것이다. 서울 전반의 집값을 끌어올리는 부작용도 예상된다.

양지영 신한투자증권 주거용부동산팀장은 "토허제 지역은 일시적으로 거래가 줄고 가격 오름세가 둔화하는 효과가 있겠으나 다른 지역으로 수요가 이동하면서 전반적으로 가격 수준을 높일 것"이라며 "가격이 상승하는 만큼 진입장벽이 높아지고 중산층·서민의 선택지는 줄어들 수밖에 없다"고 설명했다.

정책의 신뢰성이 저하됐다는 것도 문제로 지적된다. 한 부동산 전문가는 "앞으로 서울시에서 나오는 주택 정책이나 발언을 어떻게 믿고 내 집 마련 계획을 세울 수 있겠냐"며 "공급 부족에 대한 우려가 큰 상황에서 이번 일이 수요자들의 불안감을 자극해 '패닉 바잉'으로 이어질 수 있다"고 말했다.