“세입자는 어쩌라고”…강남 3구 토허제에 전셋값 연쇄 상승 오나?

서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구 아파트 40만 가구가 토지거래허가구역(토허제)으로 묶이면서 전세 시장 불안 우려가 커지고 있다. 토허제 적용 지역에선 갭투자가 불가능해 전세 공급량이 큰 폭으로 줄어들 수 있다. 반면 매수는 까다로워져 강남 3구와 용산구 일대 전세 수요가 늘고 전셋값이 오를 가능성이 커졌다. 이미 강남 3구를 중심으로 전셋값 상승세가 지속 중이었고 내년 입주 물량 감소까지 예정된 만큼 세입자 안정 대책이 필요하다는 지적이 나온다.

20일 한국부동산원 ‘주간 아파트값 동향’ 통계 분석 결과 강남 3구 아파트 전셋값은 올해 들어 매맷값과 동반 상승세를 기록 중이다. 올해 누적(1월1일~3월17일 기준) 강남구 아파트 전셋값 상승률은 0.25%로 집계됐다. 서초구 역시 0.34%로 전셋값 고공행진을 이어갔다. 이 기간 송파구는 누적 1.02% 올라 전셋값 독주를 이어갔다. 같은 기간 서울 전체 상승률이 0.21%인 것과 비교하면 강남 3구 모두 서울 평균을 웃도는 전셋값 강세를 지속 중이다.

향후 전셋값 상승 동력으로 작용할 전세대출 규모 증가세도 가파르다. 한국은행이 집계한 ‘2월 금융시장동향’에 따르면 지난달 은행권 가계대출 중 전세대출은 전월 대비 1조2000억 원 늘었다. 1월 4000억 원 증가와 비교하면 8000억 원 이상 늘어난 것으로 이는 2022년 2월 1조4000억 원 증가 이후 3년 만에 가장 많이 늘어난 수준이다. 올해 들어 금융당국이 대출 문턱을 낮춰 전세대출 수요가 늘었고 지난해 이후 전셋값이 오르면서 대출 규모가 커진 결과로 풀이된다.

이렇듯 서울 핵심지를 중심으로 전셋값 상승세가 가파른 상황에 오는 24일부터 토허제가 시행되면 갭투자가 불가능하다. 토허제 적용 지역 내 주택은 2년간 실거주 목적의 매매만 허용한다. 이 때문에 투자 목적으로 외지인이 주택을 사들인 뒤 전세나 월세로 내놓을 수 없다.

동시에 토허제로 매수 대신 전세로 눈을 돌리는 실거주 희망자도 늘어날 수 있다. 토지거래허가구역 내 주택을 매수하는 경우 무주택 가구주는 매수 후 실거주 2년 요건을 채워야 한다. 1주택자 이상의 가구주는 규제 지역 내 주택 매수 이유를 객관적으로 소명해야 하고 기존 주택에 대한 처분계획서도 제출해야 한다. 토지거래허가구역 내 주택 매수는 까다로운 조건을 맞춰야 하므로 매매 대신 전세 수요가 늘어날 수 있는 셈이다.

이미 서울 아파트 전체 전세 물건은 지난해와 비교해 12%가량 줄었고 자치구별로는 최대 40%가량 줄어든 상황이다. 이날 ‘아파트실거래가’ 앱 통계에 따르면 서울 아파트 전세물건은 3달 전(2024년 12월 20일) 대비 12.3% 줄어들어 3만2864건에서 2만8828건으로 줄었다. 강동구는 이 기간 4639건에서 2613건으로 43.6% 감소했으며 송파구와 용산구 등 토허제 지정 지역도 각각 34.5%와 10.2%씩 감소한 것으로 집계됐다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “서울 강남 3구는 전세 수요가 항상 많은 곳이다. 반면 서울 아파트 공급은 입주 물량이 내년부터 감소하는 상황이므로 전셋값은 오를 수밖에 없다”며 “토허제 구역에선 진짜 실거주할 사람만 매수한 뒤 들어갈 수 있는데 이러면 세입자는 강남 3구에서 전셋집 구하기가 ‘하늘의 별 따기’가 될 수 있다. 결국, 다른 지역으로 이동해 살던가 매수하는 방법뿐”이라고 전망했다.

그러면서 “전셋값이 오르면 결국 매매 수요를 자극할 우려가 있다. 전세든 매매든 계속 오를 수밖에 없는 구조가 된다”고 강조했다.