‘0건, 1건, 0건’…씨마른 분양에 토허제로 매수 묶인 서울, 집값 급등 못 피한다

올해 서울 아파트 분양 씨가 말랐다. 1월부터 이달까지 서울에선 단 한 곳만 분양했다. 4월 이후로도 정국 불안과 부동산 경기 침체 영향 등으로 분양 일정이 줄줄이 밀리고 있다. 여기에 정부의 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구 토지거래허가구역(토허제) 지정으로 매물 감소에 전셋집 공급량까지 줄어들 것으로 예상됐다. 서울 내 새 아파트 공급 감소에 거래까지 쪼그라들어 집값 급등은 피할 수 없을 전망이다.

25일 부동산R114 통계 분석 결과 올해 서울 분양 예정 물량은 1만829가구로 조사됐다. 지난해 서울의 실제 분양 물량은 2만6484가구였던 것과 비교하면 59.1%(1만5655가구) 급감했다.

지난 해보다 절반 이상 줄어든 올해 서울 분양 예정 물량은 이마저도 목표 달성이 어려운 상황이다. 올해 1월과 3월 서울의 아파트 분양은 단 한 건도 없었다. 2월에는 서울 서초구 방배동에서 분양한 ‘래미안 원페를라’ 한 건만 진행됐다. 래미안 원페를라 일반분양 규모는 482가구에 불과했다. 이에 올해 1분기 서울 아파트 분양 예정 물량은 2081가구였지만, 실제 공급은 4분의 1 수준에 그쳤다.

앞으로도 서울 아파트 분양은 씨가 마를 전망이다. 분양업계에 따르면 당장 다음 달 말까지 분양 물량은 없다. 다음 달 초 분양이 예상됐던 단지들은 공급계획을 줄줄이 미루고 있다. 서울 구로구 ‘고척 힐스테이트 푸르지오’와 성북구 동선2구역 재개발사업, 강남구 역삼동 ‘자이더 캐럿 141’ 등의 분양은 다음 달 말까지 어려운 것으로 알려졌다.

서울 내 신규 공급과 분양은 사실상 재건축이나 재개발 등 정비사업을 통한 공급이 유일한 상황이다. 하지만 부동산 경기 악화와 탄핵 정국 장기화 등의 영향으로 조합은 물론 건설사까지 분양 일정을 미루면서 공급계획이 미뤄지고 있다. 지난해 서울 분양 계획 물량은 4만4252가구였지만 실제로는 약 60% 수준인 2만6484건만 공급된 데 이어 올해도 분양 절벽 수준의 공급량 감소가 불가피한 셈이다.

아울러 서울에선 입주 물량 감소도 포착됐다. 한국부동산원과 부동산R114가 공동으로 집계한 통계에 따르면 올해 서울 공동주택(30가구 이상) 입주 물량은 4만6710가구, 내년은 2만4426가구 규모다. 올해 서울 입주 물량은 지난해 대비 증가했지만, 내년 이후부터는 입주 물량도 큰 폭으로 줄어든다.

이렇듯 서울 내 분양과 입주 물량 모두 올해 이후 급감하는 가운데 주택 수요가 집중된 강남 3구와 용산구의 토허제 지정으로 아파트 수요 대비 공급은 더 줄어들 전망이다. 토허제가 시행된 지역에선 유주택자의 경우 기존 주택을 처분하겠다는 내용의 매도 서약서를 써야 한다. 또 투자 성격의 ‘갭투자’ 매수도 제한된다. 매매가 어려워져 거래량이 줄어들 수밖에 없고 장기적으로는 매물 잠김 현상 등으로 집값 상승 압력은 더 강해진다.

여기에 토허제 지정으로 서울 아파트 전세 물건 감소로 전셋값 상승 우려가 커지는 상황에서 전세 수요가 매매로 전환되면 집값을 더 밀어 올릴 것이란 전망도 나온다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “당장 서울 분양과 입주 물량 부족으로 우려되는 건 전셋값 상승”이라며 “분양 물량 감소는 단계적으로 시장에 공급이 부족하다는 인식을 줄 수 있어서 매수 심리에 영향을 주는 부분이 크다. 입주 물량이 부족한 경우에는 실수요자들이 필요로 하는 전세 물건 감소로 이어져 전셋값 상승으로 이어지고 결국 매맷값은 상승할 것”이라고 설명했다.

윤 위원은 이어서 “토허제로 묶인 주택은 매매가 부담스럽고 번거롭다. 동시에 실수요자들이 분양이나 입주 물건 감소로 실거주할 곳을 찾지 못하면 결국 기존 구축 매매로 눈을 돌릴 수밖에 없다”며 “이런 점 역시 구축 매맷값 상승 압력으로 작용할 전망”이라고 말했다.