임대차 2법 시행 5년 만에 개정 논의 본격화…임대료 ‘5→10% 상한’ 적용하나?

▲26일 세종 국토연구원에서 열린 '임대차 제도개선을 위한 전문가 토론회'에서 참석자들이 기념촬영을 하고 있다. (사진=정용욱 기자 dragon@)

임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 5년째를 맞아 임대료 인상 상한 ‘10%’ 확대와 임대차법 지자체별 자율 운영 방안 등을 포함한 개선 방안 논의가 시작됐다. 임대차 2법은 임차인의 주거 안정성을 높였지만, 신규 전세 계약 시 임대료 폭등과 이중가격 문제 등이 지속하면서 개편 필요성은 법 시행 직후부터 꾸준히 언급됐다. 당정 역시 임대차 2법 개정을 윤석열 정부 출범 직후부터 강조한 만큼 개편 의지는 충분하다. 다만 법 개정이 필요해 야당 동의를 얻기 어려워 임대차 2법 개정이 사실상 불가능하다는 의견도 나온다.

26일 국토연구원은 세종시 국토연구원 대강당에서 ‘임대차 제도개선을 위한 토론회’를 열고 임대차 2법 개정 대안을 논의했다. 이 자리에는 심교언 국토연구원장과 김규철 국토교통부 주택토지실장 등이 참석했다.

주제 발표에 나선 박진백 국토연구원 박사는 “임대차 2법 도입 초기 갱신계약 증가 충격이 신규 전셋값 상승에 대한 기여도가 컸다”며 “앞으로 2020~2021년 당시와 같은 저금리·집값 상승 등이 반복된다면 임대차 2법 영향으로 제도 도입 초기와 유사한 영향(전셋값 상승)이 발생할 가능성이 있다”고 개선 필요성을 언급했다.

특히 임대차 2법 시행 부작용이 일회성이므로 ‘개정이 필요 없다’는 일부 의견도 반박했다. 박 박사는 “임대차 2법 개정에 앞서 이런 문제가 반복되느냐가 개정의 핵심”이라며 “1989년 주택임대차보호법 개정 이후 전셋값 상승세가 해소됐으므로 이번에도 가격 상승이 없을 것이라고 한다. 하지만 2020년 개정 때는 임차인이 계약 존속기간을 2년이나 4년으로 선택할 수 있게 됐고 임대료 상한선도 정해졌다”고 설명했다.

박 박사는 이어서 현행 임대차 2법 제도개선 대안으로 4가지 안을 제시했다. 세부 개선 방안으로는 △제도 도입 전 복귀(폐지) △지역지정제도 또는 지자체 위임 △임대인·임차인 자율 적용 △임대료 상한 요율 상향(5→10%) 및 정책 대상(저가주택 등) 범위 재설정 등이 언급됐다.

특히 임대료 상한 요율 상향의 효과에 대해선 “전셋값 이중가격 문제가 일정 부문 해소되고 또 저가주택 등 정책 대상을 구분해 맞춤형 정책을 추진할 수 있다”며 “기존 임대차 2법의 일부만 수정해 정책 일관성 훼손을 최소화할 수 있는 장점이 있다”고 설명했다. 그러면서 “설명한 대안들은 서로 배타적이지 않으므로 여러 제도를 섞어서 사용할 수 있다”고 했다.

이어서 송경호 한국조세재정연구원 박사는 발표에서 “세입자가 계약갱신청구권이 포함된 계약과 계약갱신청구권이 없는 계약 중 선택할 수 있도록 하거나 계약갱신청구권 대신 ‘2년, 3년, 4년’ 계약 중 선택할 수 있도록 해야 한다”며 “시장 임대료가 많이 증가한 경우 전월세 상한율을 기존 5%가 아닌 10~15% 정도로 상향해 적용할 수 있도록 하는 방법도 고려해야 한다”고 말했다.

이어진 토론에서 국토부는 다양한 의견을 종합해 수렴하고 법안 개정 가능성까지 모든 상황을 고려해 개정에 나서겠다고 했다. 박정혁 국토부 주택임대차 기획팀장은 “정부는 개편 방안을 심도 있게 고민하고 있지만 아직은 공식 입장을 정한 바 없다고만 말씀드린다”며 “(개편안에 대해) 견해차가 첨예한 만큼 다양한 가능성을 열어두고 의견을 청취하겠다. 이번 토론회는 최적의 제도개선을 위한 첫발을 내디뎠다고 볼 수 있다”고 평가했다.

그러면서 “앞으로 공론화 과정을 거쳐서 추후 정부안을 마련하겠다”며 “동시에 임대차법 개정은 법률 개선 문제로 개정 법률안이 통과돼야 한다. 국회 입법 가능성을 염두에 두고 국회와 소통을 이어나가겠다”고 말했다.