"할래 말래?"…새아파트는 왜 실종됐을까 [왁자집껄]

집과 공간에 대한 이야기를 유쾌하고 깊이 있게 다뤄보자는 취지로 마련한 코너입니다. '왁자집껄'에서는 스타의 집, 부동산 트렌드, 시장 동향, 재미있는 일화 등 실용적이고 유익한 팁까지 집과 관련된 소식을 나누고자 합니다. 왁자지껄하게!

▲서울 강동구 '올림픽파크 포레온' 견본주택이 개관한 1일 오전 강동구 올림픽파크 포레온 모델하우스를 찾은 방문객들이 단지 모형을 살펴보고 있다. 조현호 기자 hyunho@ (이투데이DB)

서울 부동산 시장에서 신규 아파트 분양이 사라지고 있습니다. 분양 성수기라 불리는 3월에도 단 한 건의 일반 분양도 없었는데요. 올해 서울에서 나온 분양 물량은 지난달 서초구 ‘래미안 원페를라’ 단 한 곳뿐이었죠. 그럼 왜 이렇게 새 아파트가 사라졌을까요?

"공사비 올랐는데…분양가 규제는 여전"

▲서울 서초구 한 아파트 공사 현장에 서 있는 타워크레인들의 모습. (사진=연합뉴스)

먼저, 건설사들이 분양을 미루는 가장 큰 이유는 공사비 상승과 분양가 책정의 어려움 때문입니다. 건설 원자재 가격이 계속 오르면서 공사비가 2~3년 새 30% 이상 상승했죠. 하지만 정부의 분양가 규제로 인해, 건설사들이 원하는 가격을 책정하기가 쉽지 않은 상황입니다. 건설사들도 손익분기점 이하에서 사업을 진행할 필요가 없다 보니 신규 분양이 씨가 마르고 있는 것이죠.

건설사들은 서울 강남권 재건축 단지들의 경우 최소 3.3㎡(평)당 8000만 원 이상을 원하지만, 정부 규제로 인해 사업성이 나오지 않는 겁니다. 건설사 입장에선 "분양가를 낮추면 적자 위험이 크고, 높이면 미분양 가능성이 있다"고 판단하고 있는 것이죠. 반면 수요자 입장에서는 "비싸게 사느니 기존 아파트 매매가 더 나을 수도..."라고 생각하는 겁니다. 서로의 요구가 맞지 않다 보니 건설사들도 분양 일정을 계속해서 미루고 있는 상황입니다.

미분양 리스크…건설사들, '눈치 보기' 중

(게티이미지뱅크)

건설사들의 가장 큰 리스크는 '미분양'인데요. 과거 서울에서 새 아파트 분양은 청약 경쟁률이 수십 대 1이 기본이었지만, 최근 강남권을 제외한 지역에서는 미달 사례가 늘고 있습니다.

지난해만 봐도 서울에서 분양한 한 단지는 큰 타입에서 미분양 물량이 남았고, 심지어 한 차례 계약 취소 물량까지 나왔습니다. 과거 같았으면 상상도 못 할 일이죠. 이 때문에 건설사들은 “조금 더 기다리면 부동산 시장이 좋아질 수도 있다”는 생각으로 분양을 계속 미루고 있는 분위기입니다.

특히 청약을 원하는 실수요자들은 ‘시세보다 저렴한 분양가’를 원하고 있습니다. 예를 들어, 2023년 강동구 ‘e편한세상 강일 어반브릿지’ 전용 84㎡는 9억1000만 원에 분양됐지만, 인근 시세는 15억 원 수준이었습니다. 당첨만 되면 5억 원 이상 시세 차익을 기대할 수 있었죠.

하지만 최근 신규 분양은 이같이 저렴하지 않습니다. 분양가는 보통 2~3년 전 부동산 시장 상황을 반영해 책정됩니다. 그런데 현재 나오는 신규 분양 단지들은 2021~2022년 부동산 시장이 최고조일 때 책정된 가격이라 생각보다 싸지 않은 상황입니다.

결국, 실수요자들은 “이 가격이면 기존 아파트 매매가 나을 수도…”, “청약은 이제 메리트가 없다” 등의 판단을 하는 것이죠.

그런데도 청약을 기다리는 이유

(게티이미지뱅크)

그런데도 청약은 실수요자들에게 너무나 중요한 내 집 마련의 기회입니다. 청약 당첨 시 생애 최초 주택구입자는 LTV(주택담보대출비율) 최대 80% 적용이 되는데요. 만약 8억 원짜리 아파트가 당첨됐다면 계약금(10~20%)만 있으면 나머지는 대출로 충분히 감당할 수 있어서입니다. 반면 기존 아파트를 사려면 대출 규제로 인해 수억 원을 더 추가로 감당해야 하므로 실수요자들은 접근조차 어려운 것이죠.

결국 시장이 정상화돼야 합니다. 다수 전문가들도 '정부-건설사-수요자' 간의 신뢰를 회복하고 장기적인 해결책을 마련해야 한다고 조언합니다. 앞서 '토허제'처럼 헛발질로 평가받아서는 안되는 것이죠.

현재 분양 시장은 건설사와 실수요자 모두가 불안한 상태입니다. 건설사는 "공사비 올라서 분양가 올려야 하는데, 시장이 받쳐줄까?"라는 고민을 하게 되고, 실수요자는 "청약이 예전처럼 ‘로또’가 아니라면, 굳이 해야 하나?"라는 생각들을 하고 있죠.

분양 시장이 하루아침에 정상화되기는 어렵겠지만, 균형을 맞추는 과정이 시작된다면 결국 수요와 공급이 자연스럽게 조화를 이루지 않을까요?