[자사高 주변 주택시장 점검] (4) 서울 서북권

서북권 자율고 입지 따라 후광 효과 달라질 것

학군프리미엄면에서 상대적인 약세 지역으로 꼽히는 서울 서북지역은 이번 자율고 지정의 최대 수혜처로 꼽힌다.

2000년대 이후 잇단 주택 재개발,재건축으로 새로운 주거지역으로 탈바꿈한 마포구는 대흥동의 숭문고가 자율고로 지정돼 이 지역의 학군프리미엄을 크게 올렸다.

마포구에 비해 학군 프리미엄이 다소 약세를 보이고 있는 서대문구와 은평구는 자율고 2곳이 새롭게 선정돼 학군에 대한 기대감이 올라가고 있다.

우선 서대문구에서는 대신동에 이화여대부속고등학교가 자율고로 지정됐으며, 은평구에서는 2011년 갈현동에 소재한 대성고가 자율고로 지정됐다.

또 이와는 별도로 은평구에서는 자립형 사립고인 하나고등학교가 설립, 본격적인 학군 프리미엄을 가진 주거지역으로 떠오를 것에 대한 기대감이 커져가고 있다.

◆ 마포구,학군 프리미엄 기대

2000년대 이후 공덕동과 염리동 일대에서 잇단 재개발, 재건축을 통해 중급 주거지역으로 재탄생한 마포구는 상대적으로 약한 학군프리미엄을 갖고 있는 곳으로 꼽힌다.

그런 만큼 숭문고의 자율고 지정은 이 지역에서는 적지 않은 기대감을 주는 요소다. 10년 전에 비해 크게 달라진 주거지역 위상에다 학군 프리미엄이란 엔진까지 갖춰 지역 발전의 속도도 더욱 높아질 것으로 기대되기 때문이다.

특히 자율고인 숭문고의 소재지역이 마포구 개발지역의 중심부인 대흥동에 들어선다는 것도 호재다. 마포대교 북단에 위치한 대흥동은 마포구 재개발의 중심지역인 공덕동과 신공덕동, 도화동 등의 한 가운데 위치한 곳이다.

대흥동 현지 중개업소 관계자는 "재개발로 인해 강력해진 주거지역의 가치에 그동안 부족했던 학군 프리미엄도 함께 갖추게 됐다"며 "이제 광진이나 용산 등 서울지역내 유사한 위상을 가진 지역과 어깨를 견줄 수 있을 것"이라고 말했다.

당장 학군 프리미엄은 마포구의 집값 상승세를 더욱 가파르게 만드는 촉매제 역할을 하고 있다. 마포구는 자율고 선정 이후 한달 여동안 휴가철임에도 불구 매주 0.5%가량의 전세가 상승률을 보이며, 비강남권 중 최고의 전세가 상승세를 보이고 있다.

물론 이 같은 상승세가 자율고 선정 한가지 요소만은 아니라 볼 수 있지만 학군 프리미엄에 대한 기대감이 반영된 것으로 풀이된다는 게 현지의 이야기다.

특히 숭문고의 입지가 마포구 개발 중심지인 마포대교 북단 지역의 중심부인 대흥동이란 점도 장점이다. 이에 따라 염리동, 대흥동, 도화동, 공덕동 등 마포구 일대의 새아파트들의 강세가 이어질 것으로 예측되기 때문이다.

숭문고 주변에서는 염리동의 염리 삼성래미안과 공덕래미안3차와 4차, 그리고 마포자이, 태영데시앙 등 500가구 이상의 대단지 아파트가 배치돼 있다.

이중 마포구 아파트 중 가장 먼저 3.3㎡당 2000만원을 넘어선 공덕동 래미안공덕3차와 염리동 마포자이가 가장 큰 자율고 후광효과를 얻을 수 있을 것으로 전망된다.

래미안공덕3차의 경우 105.78㎡가 6억3000만~7억1500만원 선에 매매가가 형성돼 있다. 또 래미안공덕4차 102.47㎡도 3.3㎡당 2000만원이 넘는 6억1000만~6억9000만원에 매매가가돼 있으며, 도화동 삼성래미안도 109.8㎡동 3.3㎡당 2000만원에 육박하는5억7000만~6억6000만원의 매매시세를 형성하고 있다.

이보다 싼 아파트를 찾는 수요자는 대흥동 태영아파트와 용강동 일대 아파트를 눈여겨볼 만한다. 대흥동 태영은 1992가구의 대규모 단지임에도 3.3㎡당 1500만원 선에 매매가 머물고 있는 거품 형성이 돼있지 않은 아파트로 꼽힌다.

또 용강동의 경우도 삼성래미안은 3.3㎡당 1900만원 선까지 치솟았지만 대림1,2차 등 다른 아파트들은 3.3㎡당 1600만원 선의 시세에 머물고 있어 투자가치도 있다는 분석이 나오고 있다.

◆ 은평·서대문구 학군 프리미엄 기대반·우려반

마포구와 생활권을 공유하고 있는 서대문구는 역시 자율고 선정에 대한 기대감이 크다. 서대문구의 경우 기존 인기주거지역으로 떠오른 무악재역 부근 홍제동 일대는 이미 학군 프리미엄을 가진 곳으로 꼽히지만 이 지역과 거리가 있는 대신동, 신촌 일대는 같은 서대문구라도 학군 프리미엄을 갖지 못한 지역으로 지적됐다.

하지만 대신동에 소재한 이대부고가 자율고 지정을 받게 됨에 따라 그간 '명문 대학' 프리미엄은 있어도 학군 프리미엄은 갖지 못한 이 지역도 새로운 주거지역으로 탈바꿈할 것으로 전망된다.

다만 이 일대는 이화여대와 연세대, 서강대, 홍익대 등 여러 대학교가 밀집돼 있어 주거지역으로의 발달은 상대적으로 약한 상황이다. 이에 따라 이대부고 자율고 선정에 따른 학군 프리미엄은 기대 만큼 발생하지 않을 것이란 지적도 나오고 있다.

이대부고 자율고 프리미엄은 역시 홍제동 일대가 가져갈 가능성이 높아지고 있다. 홍제동 일대는 홍제 삼성래미안을 비롯, 인왕산현대, 문화촌현대, 청구1,2차, 한양 등 대단지 아파트가 형성돼 있다. 기존 학군 프리미엄이 있는 이 지역이 장기적으로 이대부고 자율고 선정의 후광효과를 얻을 수 있을 전망이다.

홍제동 인근 중개업소 관계자는 "이대부고와는 생활권 자체가 완전히 다르기 때문에 학군 프리미엄이 당장 시세에 영향을 주진 않고 있다"며 "하지만 자율고 운영이 시작되면 결국 홍제동 일대가 더욱 강세를 누리게 될 것"이라고 말했다.

현재 3.3㎡당 1500만원 선에 매매 시세가 형성된 홍제동 일대 아파트는 자율고 프리미엄을 안고 3.3㎡당 2000만원 시대가 열릴 것을 기대하고 있다. 인근 삼성래미안 105㎡의 경우 매매시세는 4억3000만~4억6000만원에 형성돼 있으며, 인왕산 현대 105㎡도 3억7000만~4억5000만원에 형성돼 있다.

이밖에 입주 10년차를 맞은 아파트인 한양도 3.3㎡당 1300만원 수준인 3억8000만~4억3000만원에 거래되고 있으며 청구 1,2차도 비교적 입주 연한이 오래됐음에도 3.3㎡당 1000만원 가량의 매매 시세를 보이고 있다.

반면 학군프리미엄이 당장 반영되지도 않았고, 다른 호재도 없는 만큼 전세값 오름세는 타지역에 비해 높지 않다. 홍제동 일대에서 85㎡규모 주택을 전세로 얻을 경우 1억4000만~1억7000만원 가량이 필요하다.

2011년 자율고 운영을 시작하는 대성구가 위치한 은평구도 은평뉴타운 입지와 함께 자율고 프리미엄이 나타나길 기대하고 있지만 상황은 녹록치 않다. 대성고가 위치한 갈현동 일대가 아파트 단지보다는 저층 주택으로 구성된 폐쇄형 주거지역이기 때문이다.

이에 따라 은평뉴타운과 수색 증산 뉴타운이 학교와 5km거리에 있지만 생활권이 완전히 다른 만큼 자율고 프리미엄이 높지 않을 것이란 지적도 나오고 있다. 이 일대는 코오롱 오투빌과 갈현 현대 등 500가구 미만 소규모 아파트 단지들이 있는데 머물고 있다.

이에 따라 자율고 선정에 따른 학군 프리미엄은 이 지역에서는 전혀 나타나지 않고 있는 상태다. 갈현동 현지 중개업소 관계자는 "아파트가 많이 있는 은평뉴타운이나 불광동, 그리고 뉴타운 개발이 이루어지고 있는 증산, 수색 일대에 들어선 것이 아니라 지역 발전 효과가 크지 않을 것"이라며 "실제로 운영 이후를 봐야한다"고 말했다.

현재 갈현동 일대 코오롱오투빌과 갈현 현대는 각각 191가구와 366가구의 소규모 아파트 단지지만 쾌적한 주거환경으로 인해 3.3㎡당 1000만원의 매매가를 보이고 있다.