[2010년 부동산전망] 내년 집값 2∼5% 상승 전망

지방선거·금리상승 변수... 공격적 투자보다 보금자리주택 등 실수요 중심

2010년 부동산 시장은 완만한 회복세를 보이다 오는 6월 지방선거를 계기로 2분기 이후 본격적인 상승세를 나타낼 것으로 전망됐다.

하지만 지난 2009년 상반기 강남 재건축 등 일부 지역에서 지나치게 가격이 많이 올라 금리와 대출 규제 등 정부 정책의 민감도가 높아진 만큼, 작은 정책에도 가격이 출렁일 수 있는 변동성은 커졌다는 지적이다.

보금자리주택은 2010년에도 인기를 이어갈 것으로 예상되는 가운데 이주 수요가 많은 강북 뉴타운 및 재개발 인근 지역이 매매시장에서 강세를 보일 것으로 예상된다.

◆ 집값 소폭 상승, 전세가도 더 오를 듯

전문가들은 2010년에 수도권을 중심으로 집값이 2~5% 정도 오를 것으로 내다봤다. 경기가 회복 국면으로 돌아서고 경제성장률이 2009년보다 나아질 것으로 예상되면서 부동산 시장도 활성화 될 것이란 분석이 많다.

부동산써브 함영진 실장은 "매매시장은 경기 상황만 나쁘지 않다면 수급불안, 전세시장 불안 여파로 상승세는 유지할 것"이라며 "지자체 통합이나 그린벨트 해제, 대심도, 한강르네상스 호재 등 국지적 자극 요인도 많다"고 설명했다.

전세시장은 2009년에 이어 2010년도 상승할 가능성이 크다. 2010년에는 여전히 전세 공급 물량은 부족한 데 비해 1인 가구 증가, 재개발 등에 따른 이주 수요 증가 등으로 수요가 증가하면서 전세금이 상승할 가능성이 크다.

특히 학군 프리미엄을 악화시킬 것으로 기대 모았던 고교선택제 시행으로 강남구 등 학군이 우수한 지역을 중심으로 전세금이 더 오를 것으로 전망된다.

◆ 금리와 지방선거가 주요 변수

2010년은 부동산시장을 움직일 수 있는 주요 변수로는 크게 2가지를 꼽았다. 정부의 출구전략, 즉 금리인상 여부와 6월 지방자치단체장 선거다.

경제성장률이 대략 4∼5%선으로 예상되는 가운데 정부의 출구전략이 나오면서 금리조정 여부와 그 폭이 집값의 주요 변수가 될 것으로 예상된다.

특히 수도권의 경우 소득 대비 주택가격 비율이 높기 때문에 금리가 오르면 주택구매 능력은 크게 떨어질 수 밖에 없다는 게 전문가들의 견해다.

2010년에는 금리가 오른다는 전망이 나오고 있다. 금리상승은 곧 대출 부담으로 이어져 시장 전망도 불투명하다. 앞으로 시세 상승 여력이 있는 부동산일지라도 매물을 내놓을 수밖에 없다.

그리고 추가적인 규제책이 나오면 주택 가격은 기대감이 다시 한번 크게 떨어지면서 가격 하락으로 이어질 가능성이 크다.

2009년 하반기 집값 하락은 지난 9월에 나온 DTI규제 영향이 매우 크다. DTI 규제가 제2금융권까지 확대되면서 주택시장으로 흘러들어온 돈줄을 조였고, 이는 곧 거래시장을 멈추게 하면서 집값 하락을 부추겼다.

시장에 불안 심리가 여전히 내재해 있는 상황에서 추가적인 규제책이 나오게 되면 집값은 지금보다 더 하락할 가능성이 크다.

스피드뱅크 이미영 팀장은 "5월부터 시작될 공약성 지역개발계획으로 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 집값이 오를 것으로 보인다"면서도 "하지만 뉴타운, 재개발 공약이 쏟아졌던 2008년 4월에 비해서는 영향이 적을 것"이라고 말했다.

◆보금자리 주택과 재개발 물량이 유망

유망 투자처로는 위례신도시와 내곡지구, 세곡2지구, 갈매지구 등 보금자리주택과 수요가 많은 도심의 입지 좋은 재개발 일반분양 소형(전용 85m²) 물량이 꼽혔다.

보금자리주택은 입지 대비 싼 분양가, 재개발 아파트는 용적률 20% 상향에 대한 기대감과 멸실 등으로 인한 이주 수요가 유리하게 작용할 것이란 분석이다.

부동산 114 김규정 부장은 "분양가 상한제가 적용된 가재울, 왕십리 뉴타운 등의 신규 분양 아파트, 광교신도시 등 수도권 대규모 택지지구에서 나오는 신규 분양 아파트 등이 유망한 것으로 보인다"고 말했다.

닥터아파트 이영진 이사는 "2010년 전세시장은 중소형 물량 부족에 재개발 뉴타운 이주 수요와 보금자리주택 청약으로 매매를 미루는 사람들의 수요까지 겹쳐 가격 상승이 계속될 것"이라고 전망했다.

한편 내 집 마련 수요자라면 양도소득세 감면 혜택이 끝나는 오는 2월 이전에 청약을 고려하되 일반주택 시장에선 다주택자 양도세 한시적 중과 유예기간이 만료되는 연말 직전에 나올 막판 절세 매물도 노려볼 만하다는 조언이다.