[뉴타운을 간다- 한남<3>] 한강변ㆍ남산...전형적 '배산임수'

지분값 타 뉴타운 2배...사업 초기단계지만 기대감 높아

한남뉴타운은 서울의 중심부에 자리잡고 있다. 용산구 보광동, 한남동, 동빙고동, 이태원동 일대 110만205㎡(약 33만2800평)를 재개발하는 이 지역은 탁월한 지리적 우수함 덕에 향후 기대가치가 매우 높다. 뒤로는 남산이 펼쳐져 있고, 앞에는 한강이 흐르고 있어 전형적인 배산임수지형이다. 또 남산터널만 지나면 서울도심이 가깝고, 한남대교 및 반포대교를 건너면 강남이 바로 닿는다.

한남뉴타운은 특히, 관할 구청장이 사업을 주도하는 '공공관리자제도'가 첫 도입된 뉴타운이라는 점에서 또 한 번 주목을 끌었다. 재개발 사업 과정에서 흔히 발생하는 비리 발생을 차단하기 위해 이 제도를 적용한 것이다.

서울시는 이같이 한남지구의 자연경관과 구릉지형이 뒤섞인 입지적 특성을 감안해 자연과 주택이 서로 조화를 이루는 새로운 도시주거모델을 조성한다는 청사진을 내놨다.

▲한강변와 남산자락이 접해있는 한남뉴타운은 구릉지라는 지형조건도 갖고 있어 이같은 지리적 특성을 살리는 방식으로 개발된다.

◆지분값 3.3㎡ 당 8000만원

한남 재정비촉진지구는 총 5개 구역으로 구성된다. '한남 재정비촉진계획안'에 따르면 이 지역에는 오는 2017년까지 평균 용적률 220%를 적용해 4층 이하 89개동, 5~7층 117개동, 8~12층 33개동, 13~29층 43개동, 30층 이상의 초고층형 4개동 등 총 286개동 1만2740여 가구가 들어선다.

한남동 일대는 지난 2003년 뉴타운지구로 지정됐으나 용적률을 높여달라는 주민들과 남산 경관을 고려해 용적률을 낮춰야 한다는 서울시 간의 입장차이로 사업이 중단됐었다. 그러다가 2006년 시행된 도시재정비촉진특별법에 따라 한남재정비촉진지구로 지정된 후 사업추진에 물꼬가 텄다.

이 때문에 이미 2003년~2004년 동안 지분거래 열풍이 휩쓸고 지나갔다. 당시 지분쪼개기도 횡행했다. 지난해 10월 DTI(총부채상환비율) 규제 강화 이후, 매수세가 약해졌다고 현지 중개업계는 전했다. 또 아직 연초라는 점도 작용하는 것 같다고 덧붙였다. 가격은 지난해부터 줄곧 약보합세를 지속하고 있다.

한남뉴타운은 지분가격이 다른 뉴타운에 비해 2배 이상 비싸다. 거주하기에 문제없고 상태가 좋은 매물 33㎡(10평)가 3.3㎡ 당 7000만~8000만원이다. 이는 향후 30평대 새 아파트에 입주할 수 있는 평수다. 이 보다 저렴한 3.3㎡ 당 5000만원 하는 매물도 있다.

수요자들의 선호도가 높은 66㎡이상(20평대) 소형매물이 가장 귀하다고 부동산중개업계는 전했다. 보광동 H공인 관계자는 "수요자들은 3억5000만~4억원 정도로 일단 초기자금 부담이 적은 소액 매물을 사려는 심리가 강하지만, 매도자는 잘 내놓으려 하지 않기 때문에 그만큼 소형 매물이 귀하다"고 말했다.

부동산 전문가들은 한남지구는 입지적 우수성 때문에 지분가격이 매우 비싸서 투자수요자들이 선뜻 매입을 하기는 큰 부담이 작용할 것으로 판단하고 있다. 또 아직은 사업초기단계여서 사업의 가시화가 두드러지지 않다는 점도 매수세 약세의 원인으로 풀이한다.

김근옥 부동산뱅크 연구원은 "한남지구는 이미 가격이 높아졌기 때문에 보합세를 유지하다가 향후 재개발 사업이 마무리 될 때 가격이 크게 뛸 가능성이 있다"고 말했다.

◆도심 속 자연 어우러진 '명품주택단지' 변모

한남뉴타운은 고급 주거단지와 상업ㆍ업무 기능까지 갖춘 복합단지로 거듭날 전망이다. 재개발 사업은 2015년부터 2017년까지 3단계에 걸쳐 순차적으로 진행된다.

먼저 1단계 사업지구는 한남 3재정비촉진구역(39만2362㎡)으로, 2015년 개발이 완료될 예정이다. 저층 테라스형 주택과 탑상형 고층 아파트 등 4983가구가 들어선다. 2단계인 한남 2ㆍ4ㆍ5구역은 2010년부터 2016년까지 추진되며 6300여 가구가 건립된다.

마지막 3단계 사업으로 한남1구역이 2011년에 착수, 2017년까지 완료될 예정이다. 한남뉴타운 북쪽 한남1구역(11만7561㎡)에는 1463가구가 지어진다.

서울시는 지형과 조망을 고려하지 않은 획일적인 성냥갑 아파트만 짓는 기존 재개발 사업방식은 탈피한다는 입장이다. 초고층 주상복합부터 구릉지에 자리잡은 고급 테라스형, 가로를 따라 조성하는 연도형, 녹지와 조망에 유리한 탑상형 등 다채로운 유형의 주택과 건물이 자연과 어우러지도록 꾸며질 계획이다.

이 때문에 기대가치는 매우 높지만, 아직은 사업이 초기단계다. 한남뉴타운은 각 지구별로 추진위원회 설립 준비에 들어갔다. 그러나 일부 구역에서는 조합원들이 용적률이 낮아 사업성이 적다며 용적률 상향을 주장하고 있어 사업추진과정이 순탄치는 않을 전망이다.

이와 관련, 이태원동 G공인 관계자는 "추진위 구성 요건인 동의율 50% 확보는 쉽겠지만, 동의율 75%나 충족돼야 하는 조합설립 단계는 시간이 걸릴 소지가 높아 재개발사업 진행이 계획보다 늦어질 수 있다"고 말했다.

▲한남뉴타운 조감도