장기전세 주택 청약전략

서울시와 SH공사가 공급하는 서울지역 장기전세주택(시프트)이 10일부터 청약접수가 시작된다. 이번 물량은 올해 첫 시프트로 총 1만304가구다.

이 가운데 '마포 상암2지구'에서 842가구, '은평뉴타운3지구'에서 1158가구가 공급된다. 또 왕십리 주상복합 잔여분도 신청을 받는다.

특히 올해 시프트부터는 입주자 선정 기준이 바뀌어서 청약 전 세심한 주의가 요구된다고 전문가들은 조언한다.

전용 60㎡이상~85㎡이하의 건설형 시프트에도 무주택기간, 부양가족수, 청약저축 납입횟수 등을 점수로 환산해 당첨자를 선발하는 가점제가 적용되기 때문이다.

SH공사는 이번 물량을 공급한 후, 5월부터 하반기까지 마포, 은평, 강남, 강동 등의 지역에서 총 8304가구의 시프트 물량을 추가로 분양할 계획이다.

이영진 닥터아파트 리서치센터 이사는 "이번에 공급되는 시프트는 청약조건이 다소 변경돼서 꼼꼼하게 살펴보고 입지적 특장점도 파악해 둬야 한다"고 조언했다.

◆시프트 입주선정 달라진 것은

올해 첫 시프트부터는 지난달 2월 25일 개정된 가점제가 적용된다는 부분이 눈길을 끈다.

기존에는 건설형 시프트 60㎡이상~85㎡이하의 경우 '저축금액'과 '납입횟수'로만 입주자를 선별했으나 올해 2월 25일부터는 면적이나 형식에 관계없이 '무주택기간', '부양가족수', '납입횟수' 등에 따라 가점제를 적용한다. 이를 점수로 환산해 고득점 순서에 따라 입주자가 선정하게 된다.

다만 올해 6월말까지는 '일반공급' 물량의 15%는 기존 방식(저축총액, 납입횟수만으로 입주자 선발)으로 우선순위를 정한다.

청약예금 1000만원 통장이 필요한 85㎡초과 역시 동일순위에서 우선순위를 정할 때 60㎡이상~85㎡이하와 마찬가지로 새롭게 신설된 가점항목이 적용된다.

한편 이번 시프트부터 감점제가 적용돼 재당첨이 사실상 제한된다.

또한 다른 시프트 당첨 이력이 있는 사람도 불이익이 주어진다. 2009년 11월 30일 이후 입주자 모집공고를 낸 시프트에 당첨 이력이 있는 사람은 계약일 기준으로 3년 이내는 10점, 5년 이내는 8점, 그 외에는 6점이 감점이 된다.

예외적으로 전용면적 59㎡는 소득기준 초과로 당첨자격이 박탈된 경우를 감점제 적용 대상에서 제외시켜 준다.

◆ 상암2-1, 2-3단지 '전용 59~114㎡ 골고루'

마포구 상암2지구에 위치한 '상암2-1', '2-3단지'는 분양주택과 임대주택이 섞여있다.

각 단지별 공급규모는 전용면적 기준으로 △상암2-1단지 59㎡ 180가구, 84㎡ 67가구, 114㎡ 78가구 총 325가구 △상암2-3단지 59㎡ 358가구, 84㎡ 51가구, 114㎡ 108가구 총 517가구다.

이중 상암2-1단지 84㎡ 42가구, 상암2-3단지 84㎡ 32가구가 개정된 입주자 선정 방식에 따라 가점제 적용을 받게 된다.

부동산 전문가들은 "이들 두 단지 모두 소형에서 중형까지 골고루 타입이 구성돼 신혼부부, 노년부부를 비롯해 다자녀 가구에게 두루 적합할 것"이라고 말했다.

입지여건을 살펴보면 상암2-1단지와 2-3단지는 길 하나를 사이에 두고 동서로 마주하고 있으다. 상암2-1단지는 상암2지구 북서쪽 끝자락에 위치하고, 2-3단지는 동쪽으로 구룡로와 인접해 있다. 이 가운데 '상암2-3단지'가 단지규모가 크고 도로 진입 및 버스이용이 좀 더 쉬울 것으로 보인다.

단지별 동배치는 △상암2-1단지 101~105동 판상형, 106~107동 탑상형 △상암2-3단지 301~302동, 301~316동 판상형, 304~309동 탑상형 구조로 설계됐다. 특히 상암2-1단지 104동 1호 라인과 105동, 상암2-3단지는 302동(동향), 315~316동(동향)을 제외한 대부분의 동이 남향으로 배치돼 채광과 통풍이 우수할 것으로 분석된다.

다만, 상암2-1단지 105~107동, 상암2-3단지 301~302동은 북쪽으로 한국항공대와 육군항공부대, 인천공항철도 및 레미콘공장이 자리하고 있어 소음 및 분진 등의 발생이 우려된다.

평면설계는 전용면적 59㎡는 3-bay, 84㎡는 3-bay에 드레스룸이 추가된 구조로 방 3개, 욕실이 2개다. 114㎡는 4-bay 설계로 방 4개에 욕실 2개가 들어간다.

각 주택형별 전세가는 전용면적 △59㎡ 1억891만원(상암2-1단지), 1억1111만원(상암2-3단지) △84㎡ 1억8400만원 △114㎡ 2억2400만원이다.

◆은평뉴타운3지구 3-3블록 '3호선 구파발역 역세권'

은평뉴타운3지구 3-3블록은 전용면적 △59㎡ 122가구 △84㎡ 739가구 총 861가구 규모다. 이중 84㎡ 88가구는 저축총액 및 납입횟수가 많은 사람을 우선순위로 당첨자를 선발하고, 505가구는 가점제가 적용된다.

특히 이 단지는 '역세권 아파트'라는 점이 장점이라고 전문가들은 분석했다. 서울지하철 3호선 구파발역이 도보 5~10분거리로 가깝고, 역을 중심으로 중심상업시설이 조성돼 각종 편의시설 활용도 번거롭지 않을 것으로 보인다.

지하철역과 가장 가까운 동은 903~905동. 인기가 높은 전용면적 84㎡ 주택이 배치돼 있어 치열한 경쟁이 예상된다. 전세가는 1억5200만원에 책정됐으며 인근 아파트 동일 타입 평균 전세가(2억원)의 76% 수준이다.

한편 전용면적 59㎡가 배치되는 909~910동, 914~915동은 지구내 녹지공간(갈현근린공원)이 가까워 주거환경이 쾌적할 전망이다. 지하철역과는 다소 떨어져 있다는 게 단점이지만 전세가가 1억원대(1억582만원)로 저렴하고, 서울 광화문, 종로까지 1시간내에 출퇴근이 가능하다는 점이 장점으로 꼽힌다.

평면설계를 살펴보면, 전용면적 84㎡는 3-bay에 방 3개(드레스룸 포함), 욕실 2개 구조이고, 59㎡ 역시 방 3개에 욕실 2개가 들어간다.

◆은평뉴타운3지구 2-10블록 '전용 84㎡, 녹지풍부'

은평뉴타운3지구 2-10블록은 은평뉴타운 남동쪽 끝자락에 자리잡고 있다.

모두 전용면적 84㎡으로 규모는 297가구다. 이중 204가구는 새로 개정된 가점제가 적용되고 35가구는 기존 방식(저축총액, 납입횟수)에 따라 입주자가 선정된다.

402~405동은 판상형, 401동, 403~404동, 406~407동은 탑상형으로 배치됐으며, 402동과 406동은 테라스하우스형의 주택으로 지붕층 지면으로 단지 주민 등의 접근이 가능하다.

전문가들은 "이 단지는 녹지가 풍부하고 그 외 특징들을 감안하면 노년부부에게 추천할 만하다"고 말했다.

단지 동쪽으로 북한산 자락이 위치해 주변경관이 수려하고, 북쪽으로는 은평노인종합복지관이 자리하고 있다. 방 3개에 욕실 2개 구조로 자녀들이 놀러와 하루 묵어가기에도 적당한 크기다.

전세가는 은평뉴타운3지구 3-3블록과 같은 1억5200만원에 책정됐다.

◆왕십리주상복합 잔여분 14가구 추가 신청

왕십리뉴타운1구역 내에 위치한 왕십리주상복합은 지난해 1월 전용면적 38~124㎡ 69가구를 시프트로 공급했다. 이중 잔여공가 △47㎡ 5가구 △90㎡ 4가구 △124㎡ 5가구 총 14가구에 대해 이번에 추가 신청을 받는다. 전량 가점제 방식으로 입주자가 선발된다.

단지 북쪽으로 청계천이 바로 인접하며, 서울지하철 2호선 상왕십리역까지 도보로 10여분 정도가 걸린다. 전세가는 △47㎡ 8589만원 △90㎡ 1억4737만원 △124㎡ 1억8936만원이다. 전용면적 124㎡의 전세가를 인근(황학동) 주상복합아파트의 전세가(전용면적 114㎡기준, 3억4000만원)와 비교해보면 56% 수준으로 매우 저렴하다.