수익형 부동산, 뭐가 있을까?

배후수요 풍부한 오피스텔-단지내 상가 '주목'

수도권 주택시장은 매매값이 연일 하락세가 이어지고 한창 신규 분양이 봇물을 이룰 봄철이지만 올 봄 분양시장은 공공물량인 보금자리주택 외에는 거의 자취를 감췄다.

종전에는 부동산 투자상품으로 아파트가 대세를 이뤘다면 최근에는 주택시장이 가라앉고 저금리 기조가 계속되면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 수익형 임대상품인 오피스텔, 상가분양 등에 관심을 돌리고 있는 것도 이러한 이유에서다.

이러한 수익형 부동산은 주택상품과 비교해볼 때 상대적으로 안정적이고 지속적인 수익을 추구할 수 있다는 장점을 내세울 수 있다. 그렇다고 무턱대고 투자하는 것은 위험하다고 전문가들은 조언한다.

□오피스텔, 배후수요 풍부해야

최근 전세매물 부족현상으로 전세난이 가중되자 오피스텔 전세를 구하는 수요도 부쩍 증가했다. 일부 우수한 입지에 위치한 오피스텔 전셋값이 상승세를 보이는 것이 수익형 부동산으로 오피스텔이 주목받는 이유다.

전문가들은 오피스텔은 시세상승보다는 임대수익을 목적으로 하는 상품인 만큼 유동인구가 많은 입지에 위치해야 한다고 입을 모은다. 풍부한 배후수요는 공실률을 낮출 수 있는 중요한 요건이 되기 때문이다.

대학가 주변이나 역세권, 신흥주택, 그리고 대형쇼핑몰이 밀집돼 있어 수요를 흡수할 수 있는 요건을 갖춘 지역의 오피스텔을 추천할 만하다. 오피스텔은 또 전용률이 낮기 때문에 실제 전용면적이 어느 정도 되는지도 잘 따져봐야 한다.

도심권에 들어서는 주상복합에 포함된 오피스텔도 추천할만하다고 전문가들은 조언한다.

조민이 스피드뱅크 팀장은 "오피스텔도 아파트처럼 가구 수 많은 곳이 좋은데 특히 주상복합 오피스텔은 가구 수가 크고 주상복합 특성상 다양한 편의시설도 갖추고 있다는 점이 장점"이라고 말했다.

이영진 닥터아파트 리서치소장은 "오피스텔의 연간 임대수익률이 분양가 대비 7%라면 투자가치가 있다"고 조언했다.

□올해 분양 오피스텔은 어디?

대우건설은 이달 서울 송파구 신천동 잠실 푸르지오 월드마크 오피스텔을 분양한다. 총 99실, 공급면적은 87~176㎡로 구성되며 다양한 편의시설이 인접해 있다. 지하철 2호선 성내역이 도보 5분 거리이며 2호선과 8호선 환승역인 잠실역이 걸어서 4분 거리에 위치한다.

동부건설은 서울 용산구 용산국제빌딩 3구역 센트레빌 아스테리움 용산을 오는 6월 분양할 예정이다. 총 207실 중 146실 일반에 선을 보이며 주상복합과 달리 모두 소형으로 지어진다. 국제업무지구에서 가장 큰 수혜를 받는 구역일 것으로 보이며 지하철 1·4호선과 인천공항철도, 대심도 철도가 통과하는 쿼드러플 역세권이다.

서울 성동구 행당동 한양대 앞에 포스코 건설이 오피스텔을 짓는다. 올 하반기 오피스텔 60~123㎡ 183실을 공급예정이다. 지하철 2,5호선과 중앙선 전철 환승 구간인 왕십리역을 걸어서 5~10분이면 이용할 수 있다. 2호선 한양대역 역시 걸어서 5분 거리다.

올 하반기 인천 서구 청라지구 M2블록에 린스트라우스 오피스텔이 분양될 예정이다. 총 450실 1개동으로 이뤄져 있으며 시공사는 우미건설이다.

인천 연수구 송도신도시 5공구 Rm1블록에서 대우건설이 올 상반쯤 오피스텔을 분양한다. 총 606실로 구성돼 있으며 10여 개의 외국 대학교가 들어설 송도글로벌캠퍼스단지 내 위치한다.

□투자할만한 상가는?

현재 상가시장에 관심은 높아지고 있는데 비해 투자가 그리 활발하지는 못하다. 전반적으로 경기회복이 더딘 만큼 실제 상가로 자금이 유입되기가 쉽지 않다고 업계는 전한다. 하지만 저금리가 지속되고 유럽발 경제위기 등으로 불안한 움직임을 나타내고 있는 주식과 침체에 빠져있는 아파트 등 주택상품과 비교해 본다면 상가는 상대적으로 안정적이고 꾸준한 수익을 낼 수 있는 상품으로 꼽힌다.

상가정보업체 상가뉴스레이다 선종필 대표는 "상가시장 자체가 활성화되지 않은 상태여서 어떻게 보면 우량한 상품을 좋은 조건에 구할 수 있는 기회"라며 "이럴 때일수록 원하는 조건을 명확하게 정해 상품별 조건을 꼼꼼히 따질 필요가 있다"고 조언했다.

그렇다면 투자할 만한 상가는 어떤 게 있을까. 우선 상가투자의 초보자들이 관심을 많이 보이는 상품을 꼽는다면 한국토지주택공사(LH)에서 공급하는 '단지내 상가'가 있다.

LH 단지 내 상가는 보통 경쟁입찰 방식으로 나오는데 홈페이지를 통해 매월 2째주 금요일 경에 공고가 나온다. 그러나 단지 내 상가 투자 시에는 낙찰에 욕심을 부린 나머지 지나치게 높은 가격에 입찰하는 실수를 범하지 않도록 주의해야 한다. 고가낙찰을 방지하기 위해서는 사전에 배후세대 및 유동동선, 주변시세 등을 철저히 파악해 둬야 한다.

'할인상가'도 관심을 가져볼 만하다. 상가경기가 다소 침체되면서 분양가격을 할인하는 방법으로 마케팅을 펼치고 있는데 서울 및 수도권 내에서도 이같이 분양가를 하는 경우가 있는지 찾아보는 게 좋다. 상가도 수익상품이기 때문에 싼 가격에 분양을 받는 것이 유리하기 때문이다.

다만, 할인상가는 공개적으로 오픈되는 경우는 흔하지 않는 만큼 자신이 관심을 두고 있는 지역을 중심으로 부지런히 발품을 파는 게 중요하다고 전문가들은 조언한다.

투자자가 상가를 분양받기 전 시행사에서 임대를 확보해 둔 '선임대상가'도 있다. 선임대상가는 수익률 파악과 투자수익 회수가 수월하다는 장점을 갖고 있다. 선임대 상가 중에서도 금융, 의료, 대형 프랜차이즈 등 장기계약 가능한 우량업종이 입점하는 상가가 상대적으로 투자하기에 우수하다.

다만, 선임대상가는 갑작스럽게 임대계약이 파기되는 경우가 있고 드물지만 허구의 임차인을 내세워 가짜 선임대를 진행하는 경우도 있으니 주의해야 한다.

유동인구를 확보하기 쉬운 '역세권상가'도 노려봄직한 상가 중 하나다. 하지만 역세권에 따라 유동인구는 천차만별이기 때문에 해당 역 주변 유동동선을 면밀히 조사할 필요가 있다.

분당선 연장 등 개통예정지 주변 상가에도 관심이 높아지고 있는데 이러한 지역은 아직 상권이 형성돼 있지 않아 향후 개통이 되더라도 상권발달까지 시간이 소요될 수 있다는 사실을 감안해야 한다.

이 외에도 신문광고면에서 쉽게 찾아볼 수 있는 '기타상가'가 있는데 이들은 예금금리 등이 낮다보니 소액으로 투자할 수 있는 상가상품이다. 소액투자가 가능한 상가는 대부분 의류 등 특정분야에 집중한 테마상가인 경우가 많다. 그러나 소액투자가 가능하다는 장점은 있으나 운영사의 관리, 마케팅 능력에 따라 향후 어려움을 겪을 수도 있다.

실제 서울 유명상권 중에서도 과잉공급 등으로 고객의 관심을 끌지 못해 공실이 많은 상가가 있다.

아울러 상가시장에서 틈새상품으로 소개되는 아파트형 공장(지식산업센터)상가의 경우 상층부 오피스 입주가 잘 이루어질 경우 상업시설의 수익성이 높아질 수 있다는 장점이 있지만 주5일제 등으로 주말과 주중의 격차가 클 수 있음을 염두에 둬야 한다.