"DTI규제 당장 완화해야 거래 살아납니다"

[특별대담]김언식 DSD삼호 회장

"주택시장 안정화 실기하면 잃어버린 10년 일본 답습할 것"

"집값 급등락 경제에 위협 요소...안정적인 움직임 바람직"

집가진 서민의 고통이 이만저만 아니다. 오죽하면 '집 가진 거지'라는 말까지 나왔겠는가. 주택사업을 하는 건설사, 시행사는 말할 나위없다. 주택시장은 건국이래 최대의 난관에 처해있다. 6.25 전쟁 이후 한강의 기적을 만들어내며 2만달러 시대를 바로 눈앞에 두고 있지만 주택시장은 바람앞의 등불이다.

거래는 끊겼고 분양시장은 썰렁하기 그지없다. 시장 안정을 위해 대책마련이 시급한 실정이지만 정부는 뾰족한 대책을 내놓지 못하고 갈팡질팡하고 있다. 집값이 뚝뚝 떨어지면서 천만이 넘는 집가진 서민과 중산층 가장들은 이명박 정부에 불만이 가득하다. 시장 참여자들은 생사의 기로에 서있다.

30년간 주택사업에 매진해 온 국내 대표적 디벨로퍼 기업인 DSD삼호 김언식 회장은 대담 내내 쓴소리를 내뱉었다. 그는 실효성 있는 안정화 대책이 나오지 않는다면 "주택시장의 미래는 없다"고 경고했다.

- 국내 경기는 호전되고 있다는데 부동산 시장만 침체에 빠져있습니다. 원인은 무엇이라고 보십니까.

▲ 복합적인 요인이 있지만 가장 큰 원인은 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다. 주택거래의 동맥경화와 지나친 대출 규제, 이로 인한 투자심리의 극단적 위축 때문입니다. 기존 주택의 거래가 돼야 매각 자금으로 신규아파트 분양도 받고 입주도 하게 됩니다. 하지만 지금 상황은 투자심리 위축과 자금난으로 거래가 끊기면서 주택시장의 거래와 자금 흐름의 숨통이 끊긴 것입니다. 즉, 대출 규제→자금난→거래 경색→투자심리 위축→거래 경색의 악순환이 지속되고 있다고 보고 있습니다. 따라서 주택시장의 정상화의 핵심인 거래 활성화를 위한 대책이 한시라도 빨리 마련돼야 합니다. 주저할 시간이 없습니다.

- 세 가지 원인 가운데 주택시장 정상화의 가장 큰 걸림돌은 무엇이라고 보고 있는지요.

▲ 지나친 대출 규제입니다. 집값 안정을 위해 금융 규제를 통해 선제적인 대응을 하는 것은 충분히 이해합니다. 집값이 비싸기 때문이지요. 하지만 실수요자들의 거래까지 제한하고 아파트 분양시장의 신규 진입까지 막는 과다한 대출 규제는 주택시장의 흐름을 왜곡시키고 있습니다. 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 주택관련 대출규제 강화 이후 기존주택 처분이 어려워져 아파트를 계약한 이들은 새 아파트로 옮겨가지 못하고 신규 수요자들은 내집 마련에 나서지 못하고 있습니다. 입주예정자들이 입주를 미루면서 데모를 하는 상황이 이곳저곳에서 연출되고 있습니다. 정부 당국자들은 사태의 심각성을 아직까지 제대로 이해하지 못한 듯 합니다.

- 분양을 하려고 해도 집을 사려는 사람이 없고 기존 주택거래도 실종된 상태라는 말씀이시군요. 관련 업체들의 고통이 상당하다고 하는데, 현장의 체감온도는 어느 정도로 냉각되어 있나요.

▲ 주택사업자 입장에서는 미분양 주택이 해소되지 않고 있는 게 가장 큰 골칫거리 입니다. 기존 미분양이 부담이 되다 보니 아파트 부지를 오래 전에 매입해놓고 신규 분양은 엄두도 내지 못하고 사업을 미루고 있는 업체들이 태반입니다. 금융비용이 눈덩이처럼 불어나는 상황에서 주택사업자들은 간신히 버티고 있습니다.

주택시장은 지난해 초 미분양주택에 대한 양도세 한시적 감면 등의 정책적 효과로 다소 숨통이 트였습니다. 하지만 금융당국의 대출규제가 강화된 작년 7월 이후 기존 주택거래가 급감하고 11월부터는 미분양 아파트가 또다시 증가세로 돌아섰고 이후 좀처럼 줄지 않고 있습니다. 전국 미분양주택은 리먼사태 직후인 2008년 12월 16만5599가구로 정점을 찍은 이후 지난해 9월 12만437가구까지 꾸준히 줄어들다가 11월 이후부터 다시 증가세로 돌아선 것이 이를 방증하는 것입니다.

주택거래가 끊기고 미분양 물량이 늘면서 완공된 뒤에도 수개월 넘게 입주가구를 절반도 채우지 못하는 단지가 지방은 물론 수도권에도 속출하고 있습니다. 신규 분양시장도 양도세 감면 종료 이후 급랭하고 있습니다. 최근 분양 중인 아파트의 경우 견본주택 방문객 가구가 지난해 대출 규제 이전보다 50~70% 가량 줄었다는 게 건설업계의 한결같은 목소리입니다.

- 주택가격 폭락 이후 잃어버린 10년을 겪은 일본을 답습하는 것이 아닌지 걱정입니다.

▲ 집값의 등락은 정부 정책과 금융시장 환경, 주택의 수급상황, 소비자들의 주택구매심리 등 복합적인 요인에 따라 결정되는 것입니다. 현재의 국내 주택 수급상황이나 절대적인 저금리 기조와 풍부한 시중 유동성 등으로 볼 때 집값이 극단적으로 하락하지는 않을 것으로 내다보고 있습니다. 집값은 단기간에 급등해도 안 되고 급락해서도 안 됩니다. 대다수 국민들은 집값이 떨어져야 하는 것처럼 알고 있습니다. 그러나 이는 위험한 생각입니다. 집값은 안정적인 추세를 이어가는 것이 가장 바람직합니다. 그래야 소비자들이 시장의 예측 가능성을 믿고 투자 방향이나 주택구입 여부를 결정할 수 있을 것입니다. 또 현재의 주택 수급상황은 지방의 일부 광역시를 제외하고는 여전히 공급이 더 필요한 상황입니다. 현 시점에서 효과적인 정부 대책이 뒤따라 준다면 주택시장은 심리가 회복되면서 거래량이 늘어나고 신규 분양시장도 기지개를 켤 수 있을 것으로 전망됩니다.

- 정부의 실효성 있는 대책을 요구하고 있는 것 같은데요. 하지만 일각에서는 부동산 침체와 건설사 구조조정 등이 업체들의 무리한 사업에 따른 결과물이라는 지적입니다. 이 같은 비판에 대해 어떻게 보십니까.

▲ 맞습니다. 건설업체들의 무리한 사업 확장이 지금의 상황을 낳았다고 볼 수 있습니다. 사업성 분석도 없이 마구잡이로 분양에 나선 업체들이 많습니다. 업계 내부에서도 미분양을 자초했다는 자성의 목소리가 일고 있습니다. 현재 진행 중인 건설사 구조조정은 시장 선진화로 가기 위한 불가피한 측면이 있다고 봅니다.

우리나라 주택사업은 부지 매입에서부터 인허가, 분양, 완공까지 긴 시간이 필요하고 그 만큼 사업의 불확실성이 크다고 보면 됩니다. 특히 우리나라처럼 규제가 많은 곳은 사업 과정에서 주택 정책의 변화에 따라 사업에 커다란 영향을 받을 수 있습니다. 이 때문에 시장의 실패를 전적으로 건설업체의 탓으로 돌리기보다는 정부와 주택업계, 소비자 등 각 주체들이 분담할 수 있는 구조가 돼야 한다고 봅니다. 게다가 현재의 시장 상황이 극심한 거래 경색을 유발해 주택건설산업 근간을 위협하고 있다는 점에서 정부의 적극적인 대책이 필요합니다.

- 정부가 지방 미분양 해소대책이었던 4.23대책의 후속대책을 마련하겠다는 방침입니다. 하지만 얼마 전 경제부처장관 회의에서 논의를 했지만 결론을 내리지 못했습니다.

▲ 정부는 거래 정상화를 위한 실효성 있는 대책을 내놔야 합니다. 형식적인 대책으로는 현재의 시장을 정상적인 상황으로 되돌리기 어렵다고 생각합니다. 주택 시장이 거래 두절로 인해 정상적인 기능을 상실해가고 있다는 점을 깨닫고 이를 해결할 수 있는 방안에 초점을 둬야 합니다. 현재 가장 요구되는 것은 소비자들이 주택을 구매하거나 분양을 받아도 괜찮다는 심리를 회복할 수 있는 대책입니다. 이를 위해서는 주택시장의 기능을 정상화하겠다는 정부의 확고한 의지가 나타나야 합니다.

- 정부에서 강도 높은 부동산 활성화 대책을 내놓지 못하고 있는 원인은 무엇이라고 보십니까.

▲ 부동산 활성화 대책으로 인해 시장이 다시 과열될 것이라는 우려때문으로 분석됩니다. 하지만 이는 기우일 뿐입니다. 현재 미분양주택이 많기 때문에 이 물량이 해소되기 전까지는 주택시장이 과열되는 상황이 다시 도래하기 쉽지 않을 것입니다. 따라서 정부는 시장 기능의 정상화에 초점을 맞춰 과감한 대책을 내놓는 것이 효과적일 수 있습니다. 주택업계나 실수요자들이 요구하고 있는 것은 거래의 정상화와 시장 기능의 회복이지 집값의 급등이나 시장의 과열 상황이 아니라는 것을 정부도 알고 있을 것입니다.

- 업계에서 LTV, DTI 등 금융규제 완화만이 부동산 시장을 살릴 수 있다고 생각하는 듯 합니다. 주택관련 금융규제 완화를 주장하는 이유는 무엇인지요. 업계 자구책 등 다른 방법은 전혀 없는 것인가요

▲ 현재의 거래 경색을 풀기 위한 가장 현실적이고도 적극적인 해법은 금융규제를 완화하는 것입니다. 대출 규제→자금난→거래 경색→투자심리 위축→거래 경색의 악순환을 해소하려면 자금의 숨통을 어느 정도 풀어줘야 합니다. 현재 우리나라 주택시장은 DTI 규제가 파행적으로 운영되고 있다는 점이 문제입니다. 실제로 대다수 금융기관들이 기존 주택에만 적용하도록 돼 있는 DTI 규제를 신규 분양 주택에 적용시키고 있습니다. 주택시장의 붕괴는 건설사의 경영 부담을 가중시키는 것은 물론 가계와 금융권 부실화로 이어지고 나라 경제에 충격파를 던져준다는 것을 간과해서는 안됩니다. 업계도 강도높은 자구책 마련을 통해 현재의 상황을 헤쳐나가려 하고 있지만 중과부적입니다.

- 금융규제 완화 이외에 어떤 추가적 조치가 필요할까요.

▲ 반드시 필요한 대책이 있습니다. 우선 기존 주택시장은 대출규제 완화로 거래에 숨통을 틔워주고 분양시장은 양도세와 취득·등록세 감면 연장을 통해 주택수요를 진작시키도록 해야합니다. 단기적으로 LTV와 DTI 적용 기준을 종전 수준으로 환원하고 중장기적으로는 정부의 가이드라인을 없애 금융기관들의 자율적 판단에 맡겨야 합니다. 또 미분양주택에 대한 양도세 감면 조치를 지방뿐 아니라 수도권으로 연장하고 지난 6월로 시행이 끝난 취득·등록세 감면도 추가 연장해야 합니다. 아울러 기존 계약자가 해약을 해 건설사나 시행사가 보유 중인 미분양 물량에 대해서도 이런 세제감면 혜택이 필요합니다.

대담 = 방형국 부국장 겸 경제 ㆍ부동산부장

정리 = 홍성일 기자

사진 = 임영무 기자

▲김언식 회장은 전국을 직접 돌아다니며 수령 100년이 넘는 적송 1500여 그루를 포함한 2000그루가 넘는 소나무를 위시티 단지에 담아냈다. 아무도 생각하지 못한 도심속 소나무 정원을 그려넣은 것이다. 그의 평생 꿈이자 열정을 담아낸 위시티 그리고 소나무을 중심으로 설계된 조경. 위시티가 대한민국 디벨로퍼사에 기록될 정도로 품격이 높은 이유다.