[8.29대책 그 후]투자전략..“여전히 시기와 지역이 중요”

투자자나 자금여력 부족한 실수요자는 보다 신중해야

정부가 지난 29일 발표한 부동산 활성화 대책이 예상보다 파격적이라는 전망에도 불구하고 시장은 잠잠하다.

강남 3구(강남, 서초, 송파)를 제외한 지역의 총부채상환비율(DTI) 일시적 해제, 양도세 중과 2년 연장, 보금자리주택 공급 시기 조절 등 구체적인 대책을 내놨지만 주택을 구입하고자하는 실수요자와 투자자들은 언제 집을 사고 투자해야하는지 막막하기만 하다.

전문가들은 내집마련 시기는 올 4분기가 가장 적당할 것 이라고 조언했다. 추가하락을 기다리는 것 보다 추석 전후나 늦더라도 올 4분기에 급매물 위주로 노려보는 것이 좋다는 주장이다. 이는 거래 시장 부진, 입주대란, 기타 보금자리주택 공급 등의 악재로 당분간 집값 상승으로 이어지기는 힘들지만 인기 지역은 추석 전후로 급매물이 들어가는 등 반응이 나타날 것으로 예상되기 때문이다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 “내년에는 입주 물량이 줄어들고, 부동산 대책에 대한 실효성이 나타나는 등 가격 상승 가능성이 있기 때문에 마냥 기다리기는 기회비용이 커질 수 있다”며 “최근 가격 하락이 크고 시장이 호황일 때 가격 상승을 이끌 수 있는 강남3구를 비롯해 목동, 분당, 용인 등의 급매물 중심으로 적극 공약할 필요가 있다”고 귀띔했다.

이들 지역은 그동안 가격이 많이 떨어진데다 앞으로 시장이 호황일 때 시세 상승 여력이 큰 지역으로 가격적인 매력이 매우 좋다는 것이다.

양 팀장은 “용인의 경우 인근 광교, 판교신도시 등의 공급 물량까지 겹쳐 공급 과잉 현상이 나타나 가격이 쉽게 회복되기는 힘들지만 중장기적으로 볼 때 광교와 판교신도시의 후광효과까지 기대할 수 있어 투자가치가 높다”고 설명했다.

스피드뱅크 조민이 팀장도 “급매물 위주로 살펴보는게 좋을 듯하다”며 “대출 규제가 완화됐고 생애 최초 대출 등의 조치가 나왔기 때문에 금리 등을 잘 살펴 내 집 마련을 적극적으로 시도하는 것도 좋다”고 말했다.

부동산114 김규정 본부장 역시 “대책이 나왔다고 해도 투자전략을 짤 때 특별히 다를 것은 없다”며 “다만 위치 이동하려는 실수요자들은 미루지 말고 저리대출 등을 활용해서 급매물 위주로 살펴보는 것이 좋을 듯하다”고 조언했다.

용산, 성수 등 한강변 재건축 재개발 지역은 하반기 가장 유망한 투자처로 꼽힌다. 양 팀장은 “이들 지역은 한강변 초고층 개발이라는 개발 기대감과 한강 조망이라는 입지적 희소가치가 있다”며 “자금 여력이 크지 않고 3년 이상 장기적으로 내다본다면 한강변이지만 아직 가격이 크게 오르지 않은 합정 및 자양동 일대나 기타 재개발 지역 등을 노려보는 것도 좋다”고 말했다.

다주택자라면 양도세 중과 유예 2년 연장으로 시간적 여유가 생긴 만큼 급하게 서두를 필요가 없다고 조언했다. 부동산대책 발표에 따른 부동산 시장 경기 회복을 기다려보라는 것이 대다수 전문가들의 생각인 것.

양 팀장은 “1가구 2주택자로 우선 양도세 중과 유예 기간 내에 하나의 주택을 팔 계획이라면, 시세 차익이 적은 집부터 파는 것이 유리하다”며 “시세 차익에 따라 세금이 달라지기 때문에 시세 차익이 적을수록 세금이 적어진다”고 조언했다.

1가구 3주택자의 경우에 양 팀장은 “하나의 주택만 유예 기간 내 팔 계획이라면 시세차익이 큰 부동산을 파는 것이 유리하다”며 “유예기간 이후에 매도하게 되면 양도세가 중과되기 때문에 시세차익이 큰 주택을 먼저 팔아야 일반세율을 적용받아 양도세를 줄일 수 있다”고 설명했다.

강남과 강북에 집을 두고 있다면 강북을 먼저 파는 것이 현명하다. 양 팀장은 “강남 등과 같은 투기지역의 경우 3주택자가 올해 한 채를 팔더라도 기본세율에다 10% 포인트가 가산이 되기 때문에 부담이 더 크다”고 조언했다. 또 “앞으로 시장이 호황일 때 시세 상승여력이 큰 부동산이라면 팔지 않고 자녀에게 증여하는 등 증여 전략을 짜는 것이 유리하다”고 덧붙였다.

반면 이번 발표된 정부의 부동산대책이 투자자보다는 실수요자 중심이기 때문에 투자자 입장에서는 좀 더 신중할 필요가 있다는 의견도 있다. 김주철 닥터아파트 팀장은 “실수요자 측면에서 볼 때 저리 대출 등의 조치가 있어 올 하반기 내지는 내년 상반기 내 집 마련을 노려볼 수 있겠지만 당장 시장의 상승 반전을 기대하는건 무리”라고 말했다.

덧붙여 김 팀장은 “투자자, 특히 자금 여력이 조금 부족한 경우라면 이번 부동산대책으로 인한 상승 반등이 불확실하기 때문에 주택 구입을 유보해 볼 필요도 있겠다”고 조언했다.

조 팀장도 “이번 대책이 실수요자 위주이기 때문에 투자자 입장에서는 대출 규제가 풀렸다고 하더라도 금리 인상 분위기 등을 파악하고 자본 계획을 철저히 세워서 공략해야 할 것”이라고 말했다.

김 본부장 역시 “현재로선 시장 반응도 별반 다를게 없다”며 “실수요자든 투자자든 이번 대책을 과도해석하거나 섣불리 판단하지 말고 상황을 지켜보면서 자기 여건에 맞춰 진행하는 것도 현명할 것”이라고 귀띔했다.