경매에 대한 오해 그리고 진실

경매의 제1전제는 시세차익인가, 아니면 낙찰받기 인가? 누가 경매를 왜 하냐고 묻거든 주저없이 ‘시세보다 싸게 사기’위해 경매하노라고 말해야 한다. 그런데 경매시장을 들여다보면 종종 헷갈리는 경우가 있다. 너무도 당당하게 경매의 제 1장점을 ‘낙찰 받기’라고 외치는 사람들 때문이다.

부동산 시장 상승기에는 맞는 말이다. 이 때는 일단 낙찰받아 놓고 봐야 한다. 왜냐하면 매각 당일에는 고가 낙찰로 지탄의 대상이 될지언정, 잔금 납부 시점에는 오른 가격이 고가낙찰을 정당화 시켜주기 때문이다.

문제는 경매시장에서 이런 원리가 통용되는 시기가 제한적이라는 것이다. 지난 2001년 4월부터 2003년 10월29일까지 1차 대세 상승기와 2005년 1월부터 2005년 8월31일까지 등 상승국면에서는 유용하지만 지금처럼 부동산시장이 부진의 늪에 빠져 좀체 회복의 기미가 보이지 않는 시기에는 함부로 휘두르면 안 되는 전가의 보도다.

둘째, 경매는 권리분석이 가장 중요하다. 경매사고는 크게 권리분석 실패와 물건분석 오판 등 두 가지 유형이 있다.

민사소송법의 적용을 받던 구법 시절에는 ‘경매사고=권리분석 실패’형이 주류였다. 그러나 민사집행법이 시행된 이후로는 원초적인 권리분석 오류에 따른 경매사고보다는 부동산의 가치를 오판한 사고 즉, ‘물건분석 오판’형의 비중이 갈수록 높아지고 있다.

이는 법원감정가를 시세로 오인한다든지 아니면 경매 물건의 가치를 너무 높게 평가하여 발생하는 사고다.

물론 권리분석을 잘하면 경매사고를 당하지 않을 수 있다. 그러나 지금처럼 경매 대중화 시대에는 권리분석에 능통한 것이 경쟁력의 전부가 아니다. 진정한 경쟁력은 오늘보다는 내일의 부동산에 대한 믿음에서 나온다. 권리분석이 경매의 전부가 아니기 때문이다.

셋째, 경매는 명도가 전부다. 한 때 그런 때가 있었다. 민사소송법 당시에는 낙찰 받기보다 낙찰 후 과정이 더 어려웠다. 항고를 통해 시간을 질질 끌뿐만 아니라, 점유자 대부분이 명도소송 대상인지라 적지않은 시간과 비용을 감수해야만 했다. 그러나 이제는 다 옛날 이야기다.

경매 전 과정을 100이라고 한다면 민사소송법 당시에는 낙찰까지가 40%이고 낙찰 후 과정이 60% 였다. 그러나 지금은 낙찰이 60%라면 낙찰 후 과정이 40 %로 바뀌었다.

이제는 낙찰이 더 어려운 시대에 살고 있다. 과거의 명도는 사람이 하다보니 힘이 들었는데, 지금은 제도가 명도를 해 그만큼 부담이 덜하다. 이런 연유인지 경매법정에 가보면 참여자의 3분의 1은 여성이요, 또 3분의 1은 나이 지긋하신 분들이다.

넷째, 하반기는 경매물건이 넘쳐날 것이다. 실제로 유입물건이 지난해에 비해 크게 줄어 들었다. 지난해 같은 기간에 비해 적게는 약 3%에서 많게는 약 20% 가까이 물건이 감소했다. 현재 경매중인 물건은 3~5개월 전에 개시결정된 물건임을 감안하면 하반기는 결코 경매물건이 넘쳐나지 않는다는 점이다. 가뜩이나 거래가 여의치 않은 마당에 경매물건 마저 줄어들어 이래저래 투자자들의 상심이 그 어느 때보다 깊어 갈 전망이다. /강은현 미래시야 이사 [e-mail]