수도권 주택 임대시 절세 포인트

부동산세무 Q&A

Q. 최근 주택임대사업 관련 세금이 많이 완화되었다고 합니다. 매매가가 많이 떨어진 분당 등 수도권 주택에 투자하고 싶은데 세무상 유의할 점은 없는지요.

A) 서울을 제외한 수도권(인천광역시, 경기도)에 있는 3채 이상의 국민주택을 7년 이상 임대하면 종합부동산세가 면제됩니다. 그래도 재산세는 내셔야 합니다. 여기서 국민주택이란 주거전용면적이 85㎡ 이하로서 임대 개시일 현재 주택공시가격이 6억원 이하인 주택을 의미합니다.

다만, 주택수를 산정할 때 경기도 또는 인천광역시에 있는 주택 별로 각각 합산해야 합니다. 따라서, 종합부동산세가 면제되려면 국민주택을 경기도에서 3채 이상 또는 인천광역시에서 3채 이상 가지고 있어야 합니다. 예를 들어, 국민주택을 경기도에 2채, 인천광역시에 1채 소유해 총 3채를 7년 이상 임대해도 종합부동산세는 면제되지 않습니다.

서울을 제외한 수도권에서 3채 이상의 국민주택을 7년 이상 임대하고 처분하면 양도소득세는 중과하지 않고 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다. 여기서 국민주택이란 주거전용면적이 85㎡ 이하로서 취득일 현재 주택공시가격이 6억원 이하인 주택을 말합니다. 다만, 주택수를 산정할 때 같은 시(특별시 및 광역시를 포함)·군에 있는 주택 별로 각각 합산해야 합니다.

따라서, 종합부동산세 면제 요건을 따질 때와 달리 경기도에 소재한 주택은 각 시(과천시, 안양시, 성남시, 수원시 등)에 있는 주택 별로 각각 합산하셔야 합니다. 예컨데, 동일한 경기도라도 과천시에 2채, 안양시에 1채의 국민주택을 7년 이상 임대한다면 종합부동산세는 면제 됩니다. 그러나, 처분할 때 양도소득세가 중과되며, 장기보유특별공제도 되지 않습니다.

결국 경기도에서 주택임대사업을 할 때 종합부동산세 및 양도소득세를 모두 줄일려면 각 시별로 투자해야 함을 명심하셔야 합니다.

참고로, 주택임대사업을 할 때에는 시·군·구청에 임대사업자등록을 하고, 세무서에는 주택임대업 사업자등록을 해야 합니다. 또한 종합부동산 면제요건에 해당되어도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 종합부동산세 합산배제 신고는 하셔야 합니다. /박상철 신한은행 PB고객부 세무사 [e-mail]