[부동산재테크칼럼]경매입찰, 꼭 알아야 할 것들

“재테크 어떻게 해야하나” 라는 질문을 많이 받는다. 이 중 ‘경매’가 단연 돋보이는 이유는 아마도 시세보다 저렴하게 매수할 수 있다는 기대감이 아닐까 싶다. 경매입찰에 참여하기 위해서는 어떤 준비를 해야하는지를 스스로 체크하는 것이 중요하다.

먼저 경매입찰법정에 가기 전, 사전에 권리분석을 해야 한다. 경매는 일반매매가 아니다. 따라서, 경매권리분석에 대한 모든 위험을 낙찰자가 부담한다. 정확한 권리분석을 할 줄 알아야 한다는 얘기다. 이를 테면, 아파트를 하나 낙찰받으려 한다면 먼저 등기부등본을 발급받아서 낙찰 후 말소되지 않는 것이 있는지를 확인해야 한다.

가압류, 압류, 근저당권, 저당권, 담보가등기, 경매개시결정기입등기 중 등기부등본에 가장 먼저 기입된 것으로 대표되는 ‘말소기준권리’보다 앞서서 낙찰자가 인수해야할 것이 있는지 확인해야 한다. 실제로 처분금지가처분, 소유권가등기, 지상권, 지역권, 배당요구하지 않은 전세권, 말소기준권리보다 앞에 있건 뒤에 있건 무조건 인수해야하는 예고등기가 있는지, 만약에 그런 부담이 없다면 이제 선순위임차인이 있는지 확인해야 한다.

선순위임차인을 확인하는 방법은 먼저 등기부등본 발급받아서 말소기준권리 확인하고, 그 등기부등본을 가지고 관할주민센타에 가서 전입세대 열람을 한다. 소유자가 아닌 임차인이 그 말소기준권리보다 전입신고 날짜가 느리면 문제가 없는데, 그렇지 않다면 즉 빠르다면 그 임차인이 배당요구를 하건 하지 않았건 못받은 보증금을 낙찰자가 책임을 질 수 있다.

이렇게 확인한 결과, 아무런 문제가 없다면 이제 매각기일날 입찰법정에 가면 된다. 신분증과 도장 그리고 입찰보증금(통상 최저매각가격의 10%)을 가지고 입찰표 작성해서 입찰함에 투찰하면, 입찰은 종료되고 차후 개찰해서 최고가매수신고인이 되는 절차로 매각은 종료된다.

실전의 경험을 통해서 이러한 부분을 꼼꼼히 체크하고 실천할 수 있다면 2011년 컨설팅비용도 아끼고 안정적인 수익도 올릴수 있는 것이다. 재테크 투자는 누구의 압력에 의해서 할 수 있는 것은 아니므로 본인의 결단과 판단에 따라서 할 수 있는 능력을 키우는 것이 중요하다.

설춘환 태한컨설팅 대표 [e-mail]