[부동산세무Q&A]주택, 전세 줘도 세금 내야 하나

Q. 63세로 주택 2채, 부인 명의 주택 1채를 가지고 있습니다. 부인 명의 주택에서 살고 있으며, 본인 명의 주택은 모두 전세(각각 보증금 3억원, 총 6억원) 를 주고 있습니다. 임대보증금을 받아도 세금이 없을까요?

A. 주택 임대시 월세를 받는 경우 종합소득세를 내야 합니다. 다만, 고가주택(주택공시가격 9억원 초과)이 아닌 1주택자는 월세를 받아도 종합소득세가 없습니다.

한편, 2010년까지는 주택을 빌려주고 임대보증금만 받으면 종합소득세가 없었습니다. 하지만, 2011년 1월 1일부터는 3주택 이상이면서 임대보증금 합계액이 3억원을 초과하면 임대보증금에 대해서도 종합소득세를 내야 합니다. 여기서, 주택수는 본인과 본인의 배우자가 각각 소유한 주택을 합산하고, 3억원 초과여부는 개인별로 각각 계산합니다.

즉, 질문을 주신분과 부인은 주택을 합산해 3주택에 해당되나, 본인만 임대보증금이 3억원을 초과하므로 본인만 종합소득세가 과세됩니다. 임대보증금에 대한 총수입금액은 (1년간 보증금 합계액－3억원)의 1년 중 해당 일수×60%×1/365×4.3%에서 1년간 임대보증금에서 발생한 이자, 배당소득 합계액을 차감해 계산합니다.

질문주신 분 임대보증금에 대한 총수입금액은 (6억원 - 3억원)×365×60%×1/365×4.3%로서 774만원입니다. 만약, 본인 임대보증금 중 일부를 금융상품에 투자해 이자나 배당소득으로 400만원을 받았다면 374만원(=774-400)이 총수입금액에 해당됩니다.

절세방법을 생각해본다면 보유 주택 중에 향후 시세 상승 가능성이 낮거나 임대수익률이 좋지 않은 주택은 처분하는 것이 좋습니다. 2주택 이상 다주택 처분에 대한 양도소득세 중과규정이 2012년 말까지 한시적으로 적용되지 않기 때문입니다.

둘째, 향후 시세 상승 가능성이 높은 주택은 자녀나 배우자에게 증여하는 방안을 검토해 볼만 합니다. 자녀에게 증여하면 본인 주택과 합산되지 않고, 배우자에게 증여하면 주택수는 변동 없으나 과세되는 임대보증금이 줄어드는 까닭입니다. 다만, 증여시 증여세와 취·등록세가 추가로 발생되므로 증여를 통해 상속세를 절세할 수 있는지 검토해 봐야 합니다.

/박상철 신한은행 PB고객부 세무사 [e-mail]