[부동산세무Q&A]증여받은 땅 5년 이내 수용되면 세금은?

Q. 지난 2009년 1월에 부친으로부터 토지 증여를 받았습니다. 그런데, 증여받은 땅이 올해 9월 국가에 수용될 예정입니다. 증여받은 부동산을 5년 이내에 처분하면 양도소득세가 많다는 얘기를 들었습니다. 보상금도 많이 못 받을 것 같은데 세금까지 많이 나올 것 같아 걱정이네요. 좋은 절세 방법이 없을까요.

A. 지난 2009년 1월1일 이후에 직계존비속(할아버지, 할머니, 아버지, 어머니, 자녀 등)으로부터 증여받은 부동산을 증여일로부터 5년 이내에 처분하면 양도소득세 부담이 많아졌습니다. 양도세를 계산할 때 증여재산가액이 아닌 증여자가 당초 취득한 가액을 실제 취득가액으로 보기 때문입니다.

예를 들어, 아버지가 당초 1억원에 구입한 토지를 3억원 일 때 자녀에게 증여했고, 이후 증여 받은 자녀가 증여일로부터 5년 이내에 5억원에 처분했다고 가정해 봅시다. 일반적인 경우 자녀의 양도차익은 2억원(= 5억원-3억원)입니다. 하지만, 직계존속으로부터 증여 받은 부동산을 5년 이내에 처분했기 때문에 자녀의 양도차익은 4억원(= 5억원 - 1억원)이 됩니다. 양도차익이 무려 2억원이나 더 발생되어 양도소득세 부담이 최고 7700만원까지 늘게 되는 것이지요.

그러나, 국가 등에서 시행하는 협의매수 또는 수용(이하 ‘수용’)의 경우에는 양도일을 본인이 임의로 정할 수 없기 때문에 증여일로부터 5년 이내에 수용되면 세금 부담이 불합리하게 많아집니다. 이를 바로 잡고자 2010년 말 세법 개정이 되어 올해부터는 사업인정고시일로부터 과거 2년이 되는 날 이전에 증여 받은 부동산은 증여일로부터 5년 이내에 수용되어도 양도소득세를 계산할 때 증여재산가액을 실제취득가액으로 봅니다.

따라서, 질문주신 분의 경우 사업인정고시일로부터 과거 2년이 되는 날 이전에 증여를 받은 것인지 체크해 볼 필요가 있습니다.

참고로, 배우자로부터 증여 받은 재산을 증여일로부터 5년 이내에 처분할 경우에도 앞서 살펴본 바와 마찬가지로 양도소득세 부담이 많아집니다. 하지만, 국가 등에서 시행하는 수용으로서 사업인정고시일로부터 2년 이전에 배우자로부터 증여를 받았거나, 증여한 배우자가 처분 당시에 이미 사망해 혼인관계가 소멸한 경우에는 그렇지 않습니다.

/ 박상철 신한은행 PB고객부 세무사