【데스크 칼럼】부동산과 투자심리

증권 격언에 ‘주가는 신도 모른다’라는 말이 있다. 그 만큼 주식 투자에 있어 정확한 판단을 내리기가 쉽지 않다는 것을 의미한다. 이러다 보니 상당수 개인투자자들이 주식대박을 기대하며 투자를 했다가 쪽박 차고 시장을 떠나는 가슴아픈 모습을 적지않게 보게 된다.

그렇다면 높은 수익률을 올릴 수 있는 성공적인 투자법은 없는 것일까? 유럽의 전설적 주식투자가 이자 칼럼리스트인 앙드레 코스톨라니는 그의 저서 ‘투자는 심리게임이다’라는 책에서 투자 고수 다운 투자철학을 제시했다. 즉,‘주가=돈+심리’라는 것이다.

코스탈로니는 주가는 장기적으로는 내수, 실적 등의 내재가치에 큰 영향을 받겠지만 중단기적으로는 정보나 어떤 자료보다도‘투자자의 심리’가 가장 크게 작용 한다고 정의했다.

부동산시장 침체가 수년째 지속되고 있다. 정부도 부동산시장 활성화를 위해 올 들어 5번째 부동산대책을 내놓았지만 좀 처럼 회복될 기미를 보이지 않고 있다. 지난 3.22대책을 통해 올 연말까지 취득세 감면 혜택을 50%로 확대하고 생애최초 주택구입자금 지원을 2011년 말까지 연장했다.

아직 국회 통과는 못한체 표류하고 있지만 분양가 상한제 폐지도 아직 현재 진행형이다. 1개월여 뒤 발표된 5.1대책은 더 적극적인 지원책이 담겼다. 서울과 과천, 5대 신도시의 양도세 비과세 요건(9억원 이하 1세대 1주택)에서 거주요건이 폐지했다.

미분양 주택을 해소하기 위해 지방 미분양 주택에만 적용됐던 세제 혜택을 수도권 미분양 주택에도 확대 적용한 것이다. 정부는 또 리츠, 펀드의 주택투자를 유도하기 위해 일정 범위내에서 신규 민영주택을 분양받아 임대사업을 할 수 있도록 허용했다.

정부는 또 한달도 안돼 수도권 분양권 전매제한 기간을 5년에서 3년으로 완화하는 추가 대책을 내놨다. 이외에도 재건축사업 최대 걸림돌인 초과이익 환수제의 경우 제도 폐지 혹은 완화를 검토해 재건축 활성화를 유도하기로 했다. 낙후지역 혹은 재정이 열악한 지역의 뉴타운 사업에 대한 국비지원도 확대하는 방안도 내놓았다.

정부는 서민들의 전세난을 해결하기 위해 전월세 주택공급 확대를 위해 민간 임대주택 사업자에 대한 각종 지원책도 제시했다. 이처럼 정부가 지난 6개월간 다양한 부동산대책을 내놓았지만 시장은 요지부동이다.

급기야 정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도의 폐지를 검토키로 있다. 이 정도면 노무현 정권 당시 도입한 부동산 규제는 대부분 풀었다고 해도 과언이 아니다. 그럼에도 부동산시장은 회복될 기미가 없다. 전문가들은 DTI, LTV 등 금융 규제를 풀고 보금자리주택 등 서민주택 공급을 축소해야 한다고 주장한다.

그러나 정부 입장에선 두 정책은 어떤 상황에서도 손될 수 없는 부분이다. 금융 규제를 섣불리 풀었다간 가계부실로 인한 금융대란을 초래할 수 있기 때문이다. 또 이명박 정부의 대표적 서민주거정책인 보금자리주택 역시 물러날 수 없다. 특히 내년 총선를 앞두고 있는 상황에서 서민주택정책은 더 신경 써야 할 상황이다.

부동산시장이 각종 규제를 풀었음에도‘백약이 무효’인 것은 바로‘심리’때문이다. 지난 2006년 ‘집값이 미쳤다’고 할 정도로 하루가 다르게 집값이 치솟고 매물이 나오는 즉시 거래가 될 때에는 모든 사람이 앞으로 집값이 오를 것이라고 판단했다. 그러니 빚을 내서라도 집을 샀다.

그러나 현재는 부동산에 대한 일반인들의 시각이 향후 집값이 오르지 않을 것이라고 시각이 강하다. 이처럼‘투자 심리’가 위축돼 있기 때문에 아무리 규제를 풀고 지원책을 내놓아도 시장이 회복되지 않는 것이다.

과거와 같이 집값 폭등으로 인한 부동산시장 불안을 초래해선 안 되겠지만 집을 사면 안정적 수익을 기대할 수 있다는 시장의 기대감이 살아 나도록 투자 심리를 회복 시켜는 것이 무엇보다 중요하다.