반값 상가, “PF 아닌 직접개발방식으로 가능”

“롯데백화점이 유통업체입니까?” 상가뉴스레이다 선종필 대표가 던진 질문이다. 선 대표는 “롯데백화점은 정확히 표현하면 임대사업자라고 볼 수 있습니다”라고 말했다. 롯데백화점 내 상가를 업체들에 임대해주고 임대수수료를 받고 있기 때문이라는 게 선 대표의 설명이다.

27일 상가뉴스레이다에 따르면 ‘반값 상가’ 공급이 가능하다. 상가뉴스레이다는 실제로 반값 상가를 공급하기 위해 구체적인 플랜도 짜 놨다. 국내 부동산 개발공급환경 개선을 통해서다.

국내 부동산 개발은 프로젝트 파이낸싱(PF) 방식이 주류다. PF방식을 통한 소비자 분양가격은 토지비에 시공비, 금융비, 분양홍보비, 시행사 이익 등이 포함돼 있다. 원가상승요인이 다분하다.

반값 상가를 공급하려면 직접개발방식을 활용하면 된다. ‘특수목적법인’(SPC)을 구성해 사업하는 방식이다. SPC는 자본출자자로부터 자금을 조달받아 사업이익을 배당해 주는 구조다. 그러면 시행사의 금융비용을 제거할 수 있다.

시공사와는 단순 도급계약만 체결함으로써 지급보증비용을 없앨 수 있다. 완공된 상가는 분양을 하는 게 아니라 직접 임대 형태로 운영함으로써 판매비 절감이 가능하다.

선종필 대표는 “사업방식을 바꾸면 시공비와 금융비를 각각 10%씩, 분양홍보비는 8~9%, 시행이익은 20% 이상 증가하는 효과가 기대된다”며 “직접 개발로 줄어든 비용만큼 수익성이 늘어난다”고 설명했다.

상가뉴스레이다가 A사업장에 기존 PF개발방식과 직접개발방식을 시뮬레이션을 해 본 결과, 46.31%의 비용이 줄었다. 현행 상가가격보다 반값 수준으로 공급할 수 있다는 의미다.

단순히 분양함으로써 사업이 끝나는 게 아니다. SPC가 상가를 소유하고 임대사업자를 모집하는 방식이기 때문에 백화점식 ‘통합마케팅’을 진행한다. 주말 이벤트에 이어 분기별·연말 이벤트를 마련해 소비자를 모으겠다는 전략이다.

선종필 대표는 “통합마케팅활동으로 상권활성화는 물론 자산의 가치까지 상승시킬 것”이라며 “백화점처럼 부동산 임대업을 하지만 통합적으로 관리하는 게 쉽지 않아 다른 곳에서 따라 하기가 어려울 것”이라고 설명했다.

선 대표는 “지난 10개월간 에스크로 계좌를 만들고 법률 조언을 받으면서 반값 상가를 준비했다”며 “반값 상가는 임대료 상승과 자산가치 상승 등으로 매각차익까지 발생할 것으로 기대된다”고 덧붙였다.