[스페셜리포트] ‘제2의 월급’꿈꾸다…‘뻥튀기’광고에 눈물

오피스텔 임대수익률 6년째 하락…역세권 빼곤 10%도 건지기 힘들어

# 경기도 화성 동탄신도시내 세금 없이 월세 받을 수 있는 도시형 생활주택입니다. 분양가는 6500만~1억5800만원까지 다양합니다. 분양평수는 30㎡(9평)부터 66㎡(18평)으로 모두 소형으로 이뤄져 있습니다. 전체 금액 중 50% 융자할 수 있어 실 투자금은 3000만원 대입니다. 1억이면 3채까지 가능합니다. 옵션으로 벽걸이 TV와 냉장고, 세탁기, 침대, 붙박이장, 전자렌지 등 완벽한 풀옵션이기 때문에 세입자들도 좋아합니다. 월세는 보증금 1000만원에 60만원으로 수익률은 10% 이상 나오는 곳입니다. 동탄신도시는 삼성전자반도체 공장이 있어서 수요층은 걱정할 필요가 없습니다. 고속철도(KTX)와 수도권광역급행철도(GTX) 등 앞으로 호재거리가 많이 남아 있어서 투자가치가 높습니다.

# 서울 지하철 2·7호선 건대입구역에서 도보로 5분 거리에 있습니다. 수익률은 8%에서 9%로 선임대된 상가이기 때문에 투자 리스크가 전혀 없습니다. 지하 1층에 지상 5층 2개동이며 1층은 입주민을 위한 상가 및 주민공동시설, 2층부터 5층은 도시형 생활주 택 64실로 구성돼 있습니다. 편의점과 휴대전화 매장 등이 입점해 있는 선임대 상가로 실투자금액은 1억5000만~2억원 정도입니다. 계약면적은 49㎡부터 75까지이며 전용률은 66%입니다.

▲수익형 부동산 분양업자는 텔레마케팅, 전단지 등을 통해 소액투자로 고수익을 올릴 수 있다고 유혹하지만 실제 허위·과장광고가 많다. 수익형 부동산도 주요 역세권을 제외하고는 큰 수익을 기대하기 힘든 수준으로 이 때문에 부동산·과장 광고가 판을 치면서 투자자들을 위협하고 있다.

# 7~8년만에 소형 오피스텔이 처음으로 분양하고 있습니다. 세종대와 건국대가 인접해 임대 수요대비 공급이 매우 부족한 상태입니다. 분양가가 매우 저렴하게 책정됐고, 임대 수익 뿐 아니라 자산가치로서 시세차익도 가져 갈 수 있습니다. 내년 3~5월 입주 예정이지만 환금이 필요하면 언제든지 오피스텔 단기 전매를 할 수 있습니다. 오피스텔 가격은층수 방향에 1억1700만~1억2000만원선 입니다. 공급이 이뤄지는 곳은 주거지로 탈바꿈하고 있는 7호선 어린이대공원역으로 걸어서 3~4분, 건대역은 걸어서 7~8분 거리내 도착할 수 있습니다. 현재 이곳에는 모텔촌이 형성돼 있지만 곧 모텔이 철거되고 원룸 주거 단지로 변모할 예정입니다. 현재 젊은 직장인과 학생들에게 인기가 많은 주거지역입니다. 임대를 놓고자 한다면 보증금 1000만원에서 월세 65~70만원을 받을 수 있습니다.

# 골드라인이라고 불리는 9호선과 2호선의 더블역세권에 위치해 있습니다. 이 오피스텔은 요새 트렌드인 49㎡(15평), 52㎡(16평), 59㎡(18평)로 이뤄졌습니다.

당산역에는 오피스텔이 많지 않습니다. 2014년 2월 입주를 시작하고 전매도 됩니다. 투자금액은 2000만원이며 중도금 대출은 50%까지 해줍니다. 수익률은 7~8%를 낼 수 있습니다. 앞으로 공시지가를 생각하면 땅값의 가치도 올라가 시세차익도 노릴 수 있습니다.

높은 분양가에 지친 사람들이 강남과 여의도에서 많이 오고 있습니다. 2~3분거리의 역세권에 위치해 있고 분양가는 1억7000만원에서 2억정도입니다. 분양관계자는 청약 일반분양으로 좋은 층수가 많이 남지 않았다며 빨리 와서 둘러보고 계약하라고 했습니다.

# 실투자금 2540만원으로 최고 연 11%의 임대수익을 낼 수 있습니다. 이는 저금리를 유지하고 있는 현행 은행의 이율에 비해 3배가 넘는 수익입니다. 올초에 준공됐으며 인천지하철 간석오거리에서 걸어서 1분 거리의 초역세권에 위치한 이 도시형생활주택은 이미 3년간의 임대차 계약이 체결된 선임대 도시형생활주택입니다. 3년 계약이 끝나면 주변 시세에 맞춰 한번 연장이 가능합니다. 주변에 건립되고 있는 다른 수익형부동산은 바로 임대수익을 올릴 수 없다. 2014년 인천 아시안게임이 개최되면 그 호재로 인해 주변 환경이 더 좋아질 것입니다. 이미 임대차계약이 완료돼 있어 복비도 따로 들지 않고 공실걱정도 없습니다. 2가구 이상 분양받으면 재산세도 면제됩니다.

“3000만원으로 당신도 임대업자가 될 수 있습니다. 제2의 월급 편한게 받으세요.”

월급쟁이에게 귀가 솔깃해 지는 문구다. 월급쟁이 뿐만아니라 그 누구라도 솔깃할 수 밖에 없다. 얼핏 보면 그럴싸해서 금방이라도 연 10%의 수익률을 낼 수 있을 것 같다. 주택시장이 침체국면을 면치 못하는 가운데 불황기 틈새상품으로 떠오른 수익형 부동산의 인기가 날로 치솟고 있다. 하지만 모든 수익형 부동산에서 연 10%의 수익률을 올릴 수 있다는 생각은 금물이다. 서울의 임대시장은 임대료가 비싼만큼 분양가도 비싸 실제 수익률은 상대적으로 낮을 수 밖에 없기 때문이다.

대표적인 임대수익형 상품인 오피스텔과 도시형 생활주택의 수익률도 계속 하강곡선을 그리고 있다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 2012년 2월말 기준 서울 25개구 오피스텔의 평균 임대수익률은 5.55%에 그친다. 5.96%를 기록했던 2009년보다 0.4%p 떨어진 것으로 2010년(5.76%)과 2011년(5.56%)에 이은 3년 연속 하락세다.

2009년 이후 25개구 가운데 오피스텔 임대수익률이 반등한 지역이 단 한 곳도 없다는 이야기다. 2006~2008년 사이 일부 지역에서 반등세를 보인 곳은 있다. 하지만 서울시 전체 평균치만 분석한다면 2006년(6.56%), 2007(6.49%), 2008년(6.17%) 포함 6년째 하락하고 있다.

주요 역세권 오피스텔을 제외하고는 큰 수익을 기대하기 힘든 수준이다. 이 때문에 부동산 허위 과장광고가 기승을 부리고 있다.

허위·과장 광고가 판을 치면서 투자자들을 위협하고 있다. 지난달 말에는 대구 서구의 한 상가 사업자가 유명 브랜드업체의 입점이 확정된 것처럼 허위로 광고해 공정거래위원회의 경고조치를 받았다.

분양과 동시에 임대가 맞춰진 선임대 수익형부동산 광고도 쉽게 접할 수 있다. 연간 수익률 10%를 보장한다고 분양 광고를 하지만 2년 임대가 끝난 이 후 수익률이 급락한 경우가 많다.

인천 간석동 인근 공인중계사 관계자는“분양업자들이 수익률 10%를 처음에만 맞춰 놓은 거다”면서“요새는 수익률 10%가 나올 수가 없다. 장난치는거다”고 말했다.

또 더블 역세권으로 광고를 했지만 한 역은 5분내에 도착 할 수 있다해도 다른 한 역은 실제로 걸어보면 20분을 넘기 일쑤다.

기대 수익률을 마치 확정 수익률처럼 포장한 경우도 많다. 분양업자는 월 40만~50만원씩 월세를 받을 수 있다고 주장하지만 인근 공인 관계자는 “그다지 월세가 높게 나가는 지역이 아니다”는 답변이 돌아왔다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “오피스텔 등 수익형 상품은 대부분 규모가 작은 분양대행사 등이 광고와 홍보를 맡다 보니 과장·허위 광고가 판치고 있다”며 “투자자 보호를 위해 금융 상품처럼 수익률 표시에 대한 가이드라인이 있어야 한다”고 말했다.

박 대표는 “요즘처럼 힘든 시기에 수익형 부동산에서도 수익내기가 갈수록 어려워 지고 있는 실정”이라고 덧붙였다.