[스페셜리포트]"보증·권리보험 적극 활용…시공사 연대책임 명문화"

전문가 지상좌담-수익형 부동산 분양 잡으려면…

수익형부동산 분양광고 대부분이 화려한 광고문구로 치장한 과장광고 사례가 많다. 심지어 분양 현장에서 분양대금을 갈취하는 경우도 있다. 토지 계약금만 지불한 시행사가 소유권이 없는 상태에서 투자자들을 끌어들이는 것이다. 더구나 시행사측이 분양대금을 갖고 잠적하기도 하는 일도 비일비재하다.

이에 본지는 선량한 투자자들의 피해를 줄이기 위한 방안을 모색하고자 민간, 정부, 업계 전문가들로 부터 수익형부동산 허위·과장분양 문제점과 개선방안을 들어보았다. 이번 지상좌담회는 손태락 국토해양부 토지정책관, 김용민 강남대 부동산학과 교수, 박상언 유엔알컨설팅 대표, 함영진 부동산써브 실장이 참여했다.

▲김용민 강남대 부동산학과 교수.

김용민 교수 “안전한 거래를 위해 가격변동에 의한 보증보험이나 권리보험을 활용케 해야 한다”

박상언 대표 “ 시공사와 수익형 부동신 과장광고에 대한 연대책임에 대한 명문화가 필요하다”

손태락 국장 “유명일간지 광고라도 광고 내용은 신문 기사의 공신력과 관계가 없다. 기사와 분양광고를 구별해야”

함영진 실장 “분양현황, 실분양가, 제시금액의 융자포함 여부 등 제반사항을 시행자가 일정기간 일간지나 홈페이지에 공시하게 해야”

-최근 수익형 부동산 허위과장 광고가 많아지고 있는 이유는.

△(김용민 강남대 부동산학과 교수 이하 김) 가구분리의 증가, 종래의 평면에서 행하던 토지이용활동이 빌딩 등 조형물에서 수용되는 등의 도시의 공간활동에 변화를 몰고 온다. 이에따라 다양한 주거용 또는 생활건축물의 변화를 가져온다. 특히 우리나라 부동산값 변동 불균형도 큰 원인이 되는 것 같다. 더하여 부동산 권리 공시제도의 신뢰성 저하문제도 원인으로 보인다.

▲박상언 유엔알컨설팅 대표.

△(손태락 국토부 토지정책관 이하 손) 대부분 소비자들의 기획부동산 등 위험성을 인식하고 있는 것이 사실이다. 그러나 최근 기획부동산의 사기수법이 더욱 교묘해지고 있어 각별히 주의해야 한다. 특히 동계올림픽 개최지로 확정된 평창과 인근의 원주, 행정중심복합도시 예정지 등은 개발호재를 과정해 광고하는 사례가 있다.

△(함영진 부동산써브 실장 이하 함) 수익형 부동산에 대한 관심이 높아졌기 때문이다. 과거 가장 쉬운 부동산 투자 방법은 아파트 매매로 시세차익을 얻는 것이었으나 현재는 주택시장이 침체돼 있어 시세차익을 얻기 어련다. 더구나 인구구조 변화상 퇴직자들이 늘어나고 65세 이상 인구가 전체의 14% 이상인 고령사회로 빠르게 진행되면서 시세차익보다 안정적인 수익을 원하는 수요가 늘어났다.

△(박상언 유엔알컨설팅 대표 이하 박) 주택시장 전망이 불투명한 가운데 자영업에 관심이 있는 조기퇴직자들과 노후가 불안해 임대사업에 관심있는 분들까지 뛰어들고있다. 그러나 단기간의 공급과잉으로 과거처럼 분양이 잘 되지 않자 분양대행사나 시행사들이 판매촉진을 위해 경쟁적으로 과장광고를 할 수 밖에 없어 상가 오피스텔 등 주택시장이 혼탁해지고 있는 이유다.

-솔깃한 광고에 속아 피해를 보지 않기 위한 피해 예방법은.

▲손태락 국토부 토지정책관.

△(김) 광고된 부동산이 권리 면에서 흠이 있는 경우가 있을 것이다. 소유권취득이 불능부동산을 취득할 수 있는 것으로 오신하여 피해를 입는 경우가 있다. 이를 예방하기 위해서는 우선 토지소유권등기를 제대로 판독해야 한다. 소유자가 다른 경우, 지번이 다른 경우, 가등기나 예고등기 등이 있는 경우와 부담 부 저당 등이 있는 경우 등은 이러한 원인 등으로 인한 문제가 해소되지 못하면 거래를 삼가는 게 좋다.

△(함) 반드시 현장을 방문해서 광고 내용이 사실인지, 주변 생활기반시설이 제대로 갖추어져 있는지, 인근 평균임대수익률은 얼마인지 살펴봐야한다. 특히 일부 일간지나 인터넷 언론사의 낚시 기사성 광고 주의해야 한다.

△(손) 계약할 때 계약서에 소유관계 등이 어떻게 되어 있는지 확인하되, 가급적 변호사 등의 전문가 자문을 받아보는 것이 확실한 방법이다. 특히 토지분양광고는 유명일간지에 실리는 경우가 많은데 광고 내용은 신문 기사의 공신력과 관계가 없으므로 기사와 분양광고를 구별할 필요가 있다.

-만약 피해를 봤다면 대처방법은.

△(김)가해 상대방을 분명히 파악하여 그가 갖고 있는 재산에 대하여 먼저 채권확보를 위한 압류절차 등을 최대한 빠르게 해야 한다. 될 수 있으면 전문변호사를 찾아 신속한 법적 절차를 밟도록 한다. 가해 상대방이 분명하지 아니한 경우에도 누구를 상대로 손해배상을 물을 것인가에 관하여 변호사의 도움을 신속하게 요청하는 게 좋다. 필요에 따라 형사고발을 행한다.

△(박) 추후 소송에 대비해 분양상담사나 시행사와의 대화 과정을 전부 녹취해 소송에 대비하는게 좋다.녹취하는것을 상대방이 인지 하였을 경우 상품을 설명하는 중이라도 과장이 적게 들어가게 마련이다.

△(함)하자나 과장광고 등에 대한 피해보상은 한국소비자원의 소비자분쟁조정위에 집단분쟁조정 신청을 하는 방법과 법원의 손해배상청구소송 등을 통해 위자료나 하자보수를 받을 수 있는 방법도 있다.

-허위과장광고를 뿌리 뽑기위한 대책은.

△(김) 소비자들께서 계약 이전에 물건과 판매자 관련 권리 및 물질과 가격분석을 정확히 하는 점이 중요하다. 정부의 대책으로는 부동산시장의 정상화 조치를 위해 노력해야 하는 점이 긴요하다. 더불어 피해자를 정부에서 보호 할 수 있는 위원회나 단체 등을 조직하여 이 조직을 투자자가 적극 활용할 수 있도록 지원하는 게 필요할 것이다. 또한 이러한 문제를 야기하는 가해자를 무겁게 처벌하도록 해야한다.

△(함) 장래 이용가능 시설(지하철역, 백화점, 학교 등)은 관련허가 취득여부, 진행상황 등을 관할관청을 통해 확인하도록 한다. 분양현황, 상권, 주변환경, 실분양가, 제시금액의 융자포함 여부 등 제반사항을 시행자가 일정기간 일간지나 홈페이지에 공시해서 수분양자의 피해가 없도록 하는 방법도 고려할 만하다.

▲함영진 부동산써브 실장.

△(손) 토지분할의 경우 법원에서 분할해도 된다는 허가가 나오면 됐다. 그러나 앞으로는 법원 판결문이 있다하더라도 관계법령상 분할허가 등을 받아야 분할 신청이 가능하도록 제도를 개선 했다. 기획부동산의 토지분할 사기를 막기위한 것이다.

-광고홍보가 필수라는 맥락에서 이를 양성화하는 방안은 없나.

△(김) 거래를 좀 더 안전하게 하려면 가격변동에 의한 보증보험이나 권리보험을 활용케 하는 것을 활성화 시킬 필요가 있다. 우리의 경우 이러한 보험활용이 금지되어 있지는 않다. 그러나 그러한 보험거래의 활성화를 위해서는 보증 내용에 따라 적정한 보험료 등을 책정하기 위한 정확한 가치평가가 전제되어야 한다. 그러나 이 부문에 대한 우리 정부 및 전문가시장의 신뢰도가 현실적으로 높지 아니한 편이어서 위험비용이 클 것이다. 이러한 신뢰도를 높여 보험료부담을 경감시켜가는 노력이 선행되어야 활성화를 기대할 수 있을 것이다. 시장이 수요자 중심일 경우에는 권리보험 면에 치중하는 활성화의 필요성이 더 높게 요구될 것이다.

△(박) 보증보험이나 권리보험의 경우 비용이 분양가에 전가될 가능성이 크다. 그 보다는 시공사와 수익형 부동신 과장광고에 대한 연대책임에 대한 명문화가 필요하다. 실제 대부분 광고나 홍보는 사업주체인 시행사나 분양대행사가 시공자의 브랜드를 이용해서 과장 홍보를 하는 경우가 많다. 추후 문제가 발생할 경우 통상 턴키로 공사비만 받고 공사하는 시공사는 모든 과장광고에 대한 책임은 시행사에 떠넘겨 발뺌하기 십상이다. 하지만 일반 계약자들은 소규모 시행사나 분양대행사보다 시공사를 믿고 계약하는 만큼 일정 부분의 책임을 져야하는게 당연하다.