[파워 부동산 닥터]최고점 복귀는 환상…집 팔고 수익형 부동산 투자를

은퇴 金모씨 33억 호가 주상복합 18억으로 떨어졌는데…

강남 타워팰리스에 살고 있는 김형원씨(69, 무직)는 요즘 걱정이 태산이다. 자고나면 집값이 뚝뚝 떨어지고 있기 때문이다. 우리나라에서 다섯 손가락 안에 들어가는 대기업 상무로 은퇴한 그는 남부럽지 않게 살고 있지만 집값이 전국에서 가장 많이 떨어졌다는 소식에 속상하기 그지없다.

김씨가 살고 있는 아파트는 전용면적 기준 165㎡로 요즘 매스컴에 15억원 가까이 떨어졌다고 나오는 아파트다. 한 때 33억의 호가를 자랑하던 이 아파트의 현재 시세는 18억원 정도다. 순식간에 자산 15억원 가량이 날라간 셈이다.

김씨는 타워팰리스 가격이 떨어지고 있는 이유와 추가하락할 것인지가 궁금하다.

또 하나 알고싶은 것은 만약 보유한 집이 팔린다면 어떻게 운영을 해야 하는지다. 김씨는 퇴직금 등으로 오피스텔 임대를 운용하고 있어 딱히 생활에 어려움은 없다. 그렇다고 큰 돈을 저축하고 있지도 않다.

김씨는 지속적으로 떨어지는 타워팰리스를 팔고 용인 등으로 비슷한 평형대의 아파트로 이사한 뒤 남은 돈으로 오피스텔을 추가로 매입해 수익을 더 얻어볼까하는 생각도 해본다.

그러나 지인들은 굳이 손해를 보고 팔지 말라고 한다. 강남이라는 특수성이 있는 만큼 집값은 바로 회복될 것이라고 한다. 김씨는 지금 상황에 팔아야 할지, 말아야 할지 또 매매를 한다면 차익으로 어디에 투자를 해야 하는지 등이 궁금하다.

▲금융위기 이후 지속되고 있는 부동산 침체로 인해 우리나라 부자의 상징인 주상복합아파트 가격이 적게는 5억원에서 많게는 15억원까지 하락했다. 사진은 서울 도곡동에 위치한 타워팰리스 전경.

◇ 부동산 회복되도 주상복합 아파트 최고점 복귀는 힘들 듯 = 부동산 컨설팅 업체인 유엔알컨설팅 박상언 대표에게 김씨의 상황을 진단해 봤다.

박 대표는 우선 타워팰리스 가격이 하락하고 있는 것은 장기 불황의 여파 때문이라고 분석했다. 특히 김씨가 보유한 주상복합 아파트는 향후 몇 년간 다른 주거용상품과 비교해 투자가치가 떨어지면서 추가하락이 예상된다고 지적했다.

부동산 경기가 다시 좋아지면 가격 회복이 가능하겠지만 아파트 단지에 비해 상승폭이 낮을 것으로 내다봤다.

주상복합 아파트가 하락하는 것에 대해 재건축ㆍ재개발 아파트 단지처럼 호재가 없고 거주환경이 아파트에 비해 불리하다는 이유를 들었다. 아파트에 비해 관리비가 높아 전용면적에서도 뒤떨어져 부동산 불황기에 열악하는 점도 악재로 작용하고 있다고 해석했다.

호황기때 주변 시세를 견인했던 도심권에 위치한 주상복합 아파트 경매량이 최근 늘고 있고 낙찰가율이 급락하고 있는 것으로 비춰볼 때 당분간 회복 가능성은 낮아보인다는 것.

실제 경매시장에서 주상복합 아파트는 대다수 2회 이상 유찰 된 이후 낙찰되는 사례가 늘고 있다.

박 대표는 “매매시장을 선반영하는 경매 지표만 놓고보면 수도권 주택시장은 아직도 한겨울”이라며 “경매 낙찰가율이 80% 이상으로 올라서기 전에 가격을 회복하기는 힘들 것”이라고 진단했다.

박 대표는 이어“집값이 반값으로 급락했다고 해서 현재 상황에서 지난 2007년 최고점으로 원상복귀 될 수 있다는 환상을 버려야 한다”면서 “추가 하락에 대한 두려움을 앉고 있다면 현재 상황에서 집을 팔고 투자를 통해 편안한 노후생활을 준비하는 방법을 진지하게 고려해 볼 필요가 있다”고 말했다.

◇실거주 아파트 제외 10억 가량 오피스텔ㆍ원룸 등에 투자 = 김씨가 소유한 전용면적 기준 165㎡ 타워팰리스를 매도한다면 양도세를 제외한 15억원 가량을 손에 쥘 수 있다. 용인 등 지역에 실거주를 위한 4~5억원대의 아파트를 매입해 살고, 연간 임대수익률 7% 정도의 부동산 수익형 상품에 나머지 10억 정도를 투자하면 된다.

김씨의 경우 10억원으로 우선 외국인을 상대로 하는 오피스텔을 매입하거나 지방의 원룸을 구입하는 전략을 짜야 한다.

우선 여유자금을 활용해 서초동 등에 위치한 소형 오피스텔(2억원 상당) 2채정도를 매입하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 오피스텔은 한 채당 보증금없이 월 120만원에 2년간 임대를 할 수 있다. 수익율로만 봤을 때 연 7%에 육박한다. 외국인을 상대로 하기 때문에 일년 월세를 전부 받을 수 있고 금융기관에 예치하면 연간 4~5% 추가 수익도 올릴 수 있다.

나머지는 지방 원룸에 투자하는 방법이 있다. 서울과 수도권 일대 오피스텔과 도시형 생활주택은 수익율이 연4~6%대로 각종 세금을 제하면 실소득은 얼마되지 않는다. 대신 지난해부터 바람이 불고 있는 세종시와 대전지역 일대 원룸에 투자하면 고수익이 가능하다.

대전과 천안지역의 원룸은 서울의 원룸 투자(방 19개 기준, 10억~15억) 절반가격으로 투자할 수 있고 수익률은 두배에 달하는 10~14%를 올릴 수 있다.

현재 대전지역 원룸 매매가는 5억5000만원으로 보증금 2억3700만원을 빼고 3억1300만원을 투자해 331만원의 월소득을 얻을 수 있다.

원룸이 위치한 지역 주변부에 대규모 개발도 예정되어 있어 지가상승에 인한 시세차익도 기대할 수 있다.

투자를 결정하기 전 원룸이 지방에 위치해 있는 관계로 관리상의 어려움을 걱정할 수 있지만, 관리회사에게 맡기면 월세를 받아주고 무료 재임대에 관리 수선까지 해주기 때문에 문제 없다.

건축주와의 직거래를 통해 도시형주택을 할인ㆍ구입해 임대사업을 하는 방법도 생각해 볼 필요가 있다.