[파워 부동산 닥터]김포한강신도시 상가 4억으로 7% 수익 가능

6억으로 아파트 단재 내 상가 임대 사업하고 싶은데…

서울 송파구 잠실동에 사는 이영미(58)씨는 A아파트 169㎡ 에서 살고 있다. 현재 이 아파트 시세는 9~10억원 가량에서 시세가 형성돼 있다. 이씨는 아파트를 팔고 더 싼 아파트로 이사한 뒤 남은 돈으로 상가 임대를 생각하고 있다.

4년전 남편이 퇴직하고 프랜차이즈를 운영하고 있지만 매출이 시원치 않다. 슬하에 대학생 자매를 두고 있는 터라 생활비도 많이 들어간다. 그렇다고 딱히 모아둔 여윳돈도 없어 아파트를 팔고 상가를 운영해보고자 한다.

남편 프랜차이즈 운영 보증금 2억원에 좀 더 싼 아파트로 이사해 남는 돈 4억원 정도면 6억원의 목돈을 손에 쥘 수 있다.

이 자금을 가지고 서울 잠실 인근에서 호프집이나 제과점을 할까, 아니면 남편이 하는 프랜차이즈는 그대로 운영을 하면서 아파트내 상가를 분양받아 임대를 줘 임대수익을 올리는 방안을 놓고 고민하고 있다.

상가114 장경철 이사에게 이영미씨가 어떻게 하면 좀 더 좋은 수익을 얻을 수 있는지 알아봤다.

▲베이비부머 세대의 은퇴로 자영업자들이 늘어나고 있는 가운데 부동산 시장 불황으로 악화됐던 상가 시장이 꿈틀거리고 있다. 사진은 광교신도시 웅진 스타클래스 단지내 상가 모습.

◇ 대단지 아파트내 상가 안성마춤 = 장 이사는 안정적인 소득을 가져다 줄 상권이나 투자처를 찾는다면 대단지 아파트내 상가가 안성마춤이라고 조언한다.

그러나 무턱대고 단지내 상가를 매입한다면 낭패를 볼 수 있어 교통망과 세대 규모, 점포수 등 따질것이 많다는 지적이다.

장 이사는 우선 단지내 상가 유망지역은 지하철 개통 등 향후 교통망이 개선되는 지역을 눈여겨 볼 만하다고 말했다.

신도시나 택지지구 단지내 상가라면 주거 선호도가 높은 지역이 유망하다고 덧붙였다. 다만, 세대 규모에 의존해야 하는 만큼 점포수, 면적의 적정성, 분양가 등을 면밀히 따져봐야 한다.

이영미씨가 단지내 상가를 분양받아 직접 운영을 하는 경우 가장 먼저 해당 상권을 정확히 파악해야 한다.

주변에 초ㆍ중ㆍ고등 학교가 인접해 있다면 문구점이나 분식전문점을, 대기업ㆍ산업단지ㆍ대형병원 등이 있다면 제과점이나 도시락 전문점, 세탁소 등이 유망하다고 설명했다.

역세권을 끼고 있는 단지내 상가의 경우에는 유동인구가 많기 때문에 치킨ㆍ호프전문점이나 커피전문점, 편의점, 미용실 등이 유리하다고 내다봤다.

직접 운영이 아닌 투자를 생각하고 있는 경우 입점 가능한 업종은 슈퍼마켓, 제과점, 부동산중개업소, 세탁소, 문구점 등을 추천했다. 이들 대다수가 입주민들을 대상으로 해 꾸준히 수익을 올릴 있는 업종이기 때문이다.

그러나 장 이사는 상가 투자시 주의점도 많다고 조언한다.

단지 내 상가는 분양가가 높을 경우 수익률도 떨어져 꼼꼼하게 따져봐야 하며 낙찰가율이 예정가의 150%를 넘지 않아야 안전한다는 설명이다. 이는 슈퍼 세탁소 등 영세 자영업종이 많이 입주하는 만큼 임대료를 비싸게 받기 어렵다는 이유에서다.

게다가 배후단지 규모와 입주율, 입지, 업종, 입주민 동선, 접근성 등에 따라 수익성이 달라진다는 특성을 반드시 염두해 둬야 한다고 강조했다.

◇ 4억원 투자 250만원 수익 가능 = 이영미씨의 경우 6억원의 자금이라면 김포한강신도시 600세대 단지내 상가 2개 점포(1개점포당 분양가 3억원)를 분양받아 투자가 가능하다고 말했다. 융자 30%와 보증금 등을 감안하면 실투자금은 총 6억원 중 4억원을 투자해 매달 순임대 수익률은 7%대로 250만원 가량 올릴 수 있다는 것.

수익률을 조금 더 높이기 위해서는 융자를 고려하지 않는 것보다 적정 융자를 활용하는 것도 방안이다.

장 이사는 세금 절감을 위해 상가 등기시 ‘부부 공동 명의’를 생각해 볼 필요가 있다고 말한다.

단독 명의로 하는 것보다 부부가 공동명의로 하면 양도소득세를 줄일 수 있기 때문이다. 현재 양도소득세는 소유자별로 계산되기 때문에 세율이 6∼35%로 누진적용된다. 따라서 양도차익이 적으면 적을수록 상대적으로 낮은 세율이 적용된다는 점을 염두하라고 조언했다.

일례로 5년 후 상가를 양도하면서 1억원의 양도차익이 생겼다고 가정할 경우 이영미씨 단독명의라면 양도차익 1억원에 대해 약 1600만 원의 세금을 내야 한다.

그러나 부부 공동명의라면 각자의 양도차익인 5000만원에 대한 세금은 각각 540만원씩 내면 되기 때문에 600만 원을 아낄 수 있다.

장 이사는 상가를 공동명의로 얻을 수 있는 장점은 더 있다고 말했다.

이씨의 남편은 본래대로 프랜차이즈 사업을 계속하고 이씨가 4억원을 가지고 상가투자할 경우 현행 세법상 상가를 임대하면 부동산 임대소득이 발생하고 이씨 부부는 이를 다른 소득과 합산해 세금을 신고하고 납부해야 한다.

이때 종합소득세도 양도소득세와 마찬가지로 6∼35%의 누진세율이 적용되기 때문에 많은 세금이 부과된다.

장 이사는 “공동명의를 하면 부동산 임대소득도 두 명으로 나누어져 종합소득세 절세도 가능해진다”며 “따라서 새로 취득하는 상가는 공동명의로 취득하는 게 절세 측면에서 유리하다”고 분석했다.